Словарь нью-йоркского риэлтора

Более 70% жителей Нью-Йорка снимают квартиры, поэтому спрос на аренду жилья очень высок. Уверенная позиция мирового финансового центра, большое количество богатых горожан и деловых людей, посещающих город, гарантируют высокую стоимость и постоянный спрос на нью-йоркскую недвижимость разных типов.
Из-за джентрификейшн средний ньюйоркец теперь арендует апартаменты в кондо, как правило в коупе, с видом на хай-райз, мечтая о таунхаусе или дормейн-билдинге... Непонятно? Тогда наш словарь нью-йоркских риэлторов (с комментариями) - специально для вас!
Некоторые слова и выражения можно проверить в сервисе On-line-переводчик РБК (по ссылкам).
Bridge and tunnel people - это ньюйоркцы, живущие за пределами Манхэттена, например в районах Квинс и Бруклин.
Brighton beach - здесь действительно живут практически только выходцы из бывшего Советского Союза, причем большинство из жителей Брайтона действительно покинуло родину в советские времена. На улицах слышна русская речь, множество вывесок на русском языке. Главное достоинство Брайтон Бич - это пляж и прогулочная набережная с тиковым настилом.
Brooklyn - в Бруклине живут не только русские. Это большая часть города, куда часто переезжают жители Манхэттена, которые обзаводятся детьми и нуждаются в больших квартирах подешевле, художники, музыканты, другая богемная молодежь, различные этнические группы - поляки, сатмарские хасиды и др.
Central Park - главный парк города, самый большой на Манхэттене. Здесь не только гуляют дети, бегают и катаются на всех возможных снарядах жители города, здесь также проходят Нью-Йоркский марафон и летом множество концертов под открытым небом. Жить рядом с парком дорого, но очень приятно и престижно.
Chinatown/Little Italy - настоящий китайский квартал с самыми вкусными азиатскими ресторанами, живыми лягушками на продажу в магазинах и кучей китайских бизнесов. Маленькая Италия практически полностью поглощена более активными соседями. Недвижимость здесь стоит недорого по сравнению с другими частями Манхэттена.
Coop - кооператив в Нью-Йорке. Это способ владения недвижимостью, когда здание принадлежит корпорации - некоммерческой организации, которая занимается его управлением. Квартиры в таких зданиях продаются как пакеты акций в компании, количество акций соответствует размеру квартиры. Таким образом, все жильцы в доме являются партнерами в кооперативе, их доли в кооперативе соответствуют размеру квартир.
Condo - кондоминиумы. Это обычные многоквартирные дома, где владелец квартиры покупает недвижимость и получает на свое имя свидетельство о собственности.
Doorman building - дом, в котором есть привратник.
Financial District - район в нижней части Манхэттена, где находится множество банков и финансовых компаний. Здесь же располагались подвергшиеся атаке «башни-близнецы». Чтобы сделать этот район более привлекательным для жизни, власти Нью-Йорке изменили назначение многих офисных зданий, где после ремонта расположились новые кондо.
Gentrification - переселение более состоятельной публики в менее благополучные районы. Хороший пример такого района в Нью-Йорке - Челси, где мелкие производства и менее благополучное население за последние 15-20 лет заменили художественные галереи, модные рестораны и красивые новые здания.
High-rise - так называются нью-йоркские небоскребы - жилые и коммерческие здания выше 15 этажей.
Luxury condo - дорогие нью-йоркские новостройки.
Outside space - в официальный метраж нью-йоркских квартир не входит площадь балконов и террас - но существенно увеличивает их стоимость.
Pre-war - здания, построенные до Второй Мировой войны.
Rent stabilized/Rent controlled apartments - квартиры, которые арендуются по фиксированной арендной плате, обычно значительно ниже рыночной цены.
Soho - раньше Сохо был районом главных художественных галерей и богемной жизни, сейчас здесь в основном находятся очень дорогие магазины и всякая модная публика. Огромные лофты, которые раньше использовались как мастерские художников, теперь стали престижными квартирами успешных ньюйоркцев.
Townhouse - собственный дом в Нью-Йорке - мечта многих, причем она действительно достижима. Целые районы города состоят из небольших 3-5-этажных домов с красивыми историческими фасадами.
Up-and-coming area - район, где ожидается или начинается рост цен на недвижимость.
Tribeca - район между Financial District и Soho, здесь находятся красивые здания с историческими фасадами и большими лофтами.
Upper East Side (UES) - район Манхэттена справа от Центрального парка, очень престижное и популярное место для жизни. Исторически самая престижная часть города - в таунхаусах здесь живут «старые деньги», а также множество людей, которые хотят быть близко к этому благополучию.
Upper West Side (UWS) - район Манхэттена слева от Центрального парка, очень престижное и популярное место для жизни. Здесь живут семьи с детьми, любители здорового образа жизни, преподаватели Колумбийского университета, расположенного здесь же.
Village, Greenwich village - очень популярный район в нижней части Манхэттена, некогда демократичный, населенный разнообразной богемной публикой левых взглядов и студентами и преподавателями Нью-Йоркского университета (NYU). Сейчас район дорогой и очень престижный, с множеством ресторанов и баров, впрочем, студенты и преподаватели по-прежнему живут здесь, рядом с университетом.

   Комментарий

- В Нью-Йорке более 85% зданий являются кооперативами, то есть здание принадлежит корпорации - некоммерческой организации, которая владеет зданием и занимается его управлением. Квартиры в таких зданиях продаются как пакеты акций в компании, количество акций соответствует размеру квартиры. Таким образом, все жильцы в доме являются партнерами в кооперативе, их доли в кооперативе соответствуют размеру квартир. Кооперативы управляются советами кооперативов (coop board), которые не только принимают решение о ремонте и обслуживании здания, следят за своевременной оплатой счетов и общей деятельностью кооператива, но и одобряют принятие новых членов кооператива. Каждый, кто хочет стать владельцем квартиры в коупе, должен пройти интервью, на котором ей или ему придется предоставить подробную финансовую информацию о своих доходах, расходах, долговых обязательствах и кредитной истории, а также массу личной информации. Несмотря на то что дискриминация в вопросах жилья в Нью-Йорке жестоко преследуется, советы кооперативов не должны давать никаких объяснений при отказе в одобрении нового члена кооператива. Такого интервью боятся даже коренные ньюйоркцы - вторжение в личную жизнь всегда неприятно, а для иностранных покупателей и инвесторов покупка в кооперативе просто невозможна: иностранцы не могут предоставить налоговые декларации о доходах в США, а предпочтительно в штате Нью-Йорк, что является обычным требованием таких зданий. Более того, большинство кооперативов ограничивают возможности сдавать купленную квартиру в аренду - обычно владелец квартиры в коупе может сдавать ее на один год после двух лет собственного проживания.
Около 15% зданий - это кондоминиумы. В отличие от коупов, в таких зданиях квартиры можно сдавать на длительный срок, и именно такие здания являются типом недвижимости, интересным большинству иностранных инвесторов. Кондо тоже имеют набор строгих правил - регламентировано практически все, от времени пользования грузовым лифтом до возможности содержать домашних животных и устанавливать стиральную машину в собственной квартире. Эти строгие правила обеспечивают комфортное проживание множества соседей под одной крышей.

Словарь риэлторского жаргона:)

Вексельная схема - договор о приобретении векселей и иных документов, к сделке с недвижимостью не имеющий никакого отношения.
Висяк - непродаваемый объект.
Вить кружева - поведение собственника, который мелочится и многократно обсуждает свои деловые отношения с риэлтором, делит шкуру неубитого медведя.
Дачка - земля под дачное строительство.
Дербан - схема деления комиссионного вознаграждения между конкурентными риэлторами или разными брокерами, сопровождавшими одну сделку.
Дом-музей - квартира коллекционера, которая сдается в аренду с ценным имуществом.
Завидный жених - холостой арендатор квартиры в бюджете от 10 тыс. долл.
Замануха - нереальный объект, выставленный в рекламу с целью привлечения клиентского интереса.
Затык - сделка застопорилась.
Зыкино, но бабкино - хороший, но переоцененный объект.
Каникулы - период времени, за который арендатор по каким-то причинам (гостеприимство владельца, время на ремонт и отделку и т.п.) не платит арендную плату.
Карлсон - покупатель пентхауса.
Катать - возить на показы.
Квартира в стиле "ретро" - жилье с "бабушкиным" ремонтом.
Кролик - арендатор, часто меняющий квартиры.
Локация - месторасположение объекта.
Морозко - замороженный объект.
Мутный клиент - клиент, который пытается избежать оплаты брокерской комиссии.
Неадекват - собственник со странными требованиями к клиентам, например, не вешать рекламную вывеску на объекте.
Надевелопили тут - понастроили.
Недвижимость shit-класса - дом или квартира эконом-класса, рядом с которым на севере - мусорный полигон, на востоке - отстойник, на юге - свиноферма, на западе - рыбная фабрика и жильцы всегда точно знают, откуда дует ветер.
Недвижимость "от купюр" - элитный сегмент жилой недвижимости.
Недвижимость "хочу быть от купюр" - недвижимость бизнес-класса с претензией на элитный сегмент.
Новоселки - новые поселки.
Особняк - отдельно стоящее здание, которым может являться и бывший детский сад.
Пассажир - покупатель.
Показушник - человек, который показывает объект от имени арендодателя.
Полный фарш - офис класса "А".
Привет из 90-х - квартира с мебелью 90-х годов и ремонтом 20-летней давности.
Приход - брокерская комиссия.
Просмотровка - лист просмотра помещения.
Разводной ключ - заведомо невыгодный для клиента договор.
Распил - схема деления денег от реализации объекта.
Русская народная сказка - подтверждение дохода по форме банка.
Сталинский винтаж - квартира в аренду от бывших партийных деятелей с соответствующим интерьером, отражающим дух сталинского времени.
Турист - клиент, который постоянно ездит на просмотры, но ничего не покупает. При этом риэлтору не важно, сколько денег он обещает заплатить, лишь бы не ехать с ним еще раз.
Убитый объект - объект в плохом состоянии.
Ушасток - участок.
Фавелы - садоводческие товарищества советского периода.
Фартовые - частные маклеры. На самом деле кидал среди частных маклеров не так много, но расставлены они так грамотно, что встречаются на каждом шагу.
Хозспособ - метод строительства, который основан не на реалиях рынка, оценках или анализе проекта, а лишь на толщине кошелька девелопера, его аппетитах и личных пристрастиях.
Шило - плохой офисный объект.
Чумоход - показ объекта, заведомо организованный с пониманием того, что он не подходит покупателю.
Экскурсант - тот, кто ходит на просмотры дорогой квартиры, не собираясь ее снимать.
Яйцеголовые - аналитики и прочие люди, способные не только "парить", но и считать, анализировать, исследовать, но не способные ничего продать.

Известное Голубое озеро раздерибанили между собой богачи и депутаты

 

УКРАИНА, 1 июн. - Озеро разделено между несколькими хозяевами, для общественного отдыха оставили горстку пляжа. Люди, живущие на берегу Голубого озера, заявляют, что озеро у них украли.

Люди, живущие на берегу Голубого озера - чистейшего плеса в центральной Украине - заявляют, что озеро у них фактически украли. Они жалуются на хозяев больших поместий, которые разбирают землю и пляжи на роскошные угодья. Среди таких местные жители называют нардепа от Партии регионов Юрия Мирошниченко.

 

Вокруг озера проживают более трех тысяч человек. Многие киевляне любили здесь отдыхать. Сейчас озеро разделено между несколькими хозяевами, для общественного отдыха оставили горсть пляжа. На единственный бесплатный пляж въезд стоит 20 гривен, а деньги собирает милиционер с автоматом. С другой стороны рестораторы открыли платный пляж, под сотню гривен за вход.

Согласно пункту б) статьи 60 закона о Прибрежных защитных полосах, здания должны находиться на расстоянии не менее 50 метров от воды. Но дома местных хозяев залезают прямо в воду.

Среди таких хозяев наибольшие нарекания местных жителей вызвал депутат Верховной рады Юрий Мирошниченко. По их словам, он снес детскую площадку, обещал построить новую, но так и не сделал этого, отрезал у людей территорию прямо по их участкам и даже отбирает песок с общественного пляжа.

"Заинтересован был во всем этом деле Мирошниченко Юрий Романович. Сейчас, вроде переоформил все это дело на Куцегола Андрея Анатольевича. Так, чтобы самому не подставляться под все эти скандальные дела", - заявил председатель садового товарищества "Арсеналец-6" Виталий Чередник.

Получить комментарий депутата по этому поводу не удалось. Помощники отвечают за него даже на его собственном мобильном.

По словам местных, отбить у депутатов территорию своего огорода не смог даже прокурор.

"Василий Федосеевич. Прокурор. Он открыл свои адвокатские конторы. У него тоже забрали часть огорода его. У него было там соток 10, наверное. Его обрезали. Оставили пять соток. Как всем. Он тоже возмущался... Но власть сильнее", - рассказала местная жительница.

Как гражданину Украины перевести за рубеж деньги на покупку недвижимости.

 

УКРАИНА -  Самый легкий способ — вывезти деньги в чемоданах. Но не всегда безопасный.

Многие украинцы, планирующие приобрести зарубежную недвижимость, не задумываются о том, что для этого необходимо получить лицензию Национального банка Украины (НБУ).

Без этого документа несостоявшегося покупателя ожидает наказание. Постановление № 49 Министерства юстиции Украины от 2 августа 2000 года «О валютном контроле» при отсутствии лицензии предусматривает за операции с валютой штраф, размер которого равен сумме перечисленных денег.

Тернии Нацбанка

Перевести деньги за рубеж гражданину Украины нелегко. Процесс жестко регулирует НБУ с помощью постановления № 496 «Об утверждении Правил осуществления за пределы Украины и на Украине переводов физических лиц по текущим валютным неторговым операциям и их выплат на Украине» от 29 декабря 2007 года.

Чтобы перевести деньги за границу, нужно предоставить в НБУ такие документы:

• паспорт;
• платежное поручение, заявление на перевод наличных или документ соответствующей платежной системы на отправление перевода;
• подтверждающие документы (подтверждение родственных связей отправителя и получателя, например, свидетельство о браке или свидетельство о рождении, или счет-фактура на оплату ограниченного перечня операций).

За границу можно перечислять не больше 15 000 гривен в валютном эквиваленте за один день, если нет подтверждающих документов или если не открыт счет. Если гражданин Украины выезжает за границу на ПМЖ, ограничений на сумму перевода нет.

Чтобы перечислить большую сумму для покупки недвижимости без выезда на ПМЖ, украинцы обязаны получить индивидуальную лицензию в центральном офисе НБУ. Она нужна для того, чтобы доказать, что переводимые деньги — «чистые». Стоимость лицензии — 2 040 гривен.

Чтобы получить лицензию, потребуются такие документы:

• паспорт;
• заявление о переводе денег;
• документ о происхождении денег — справка из банка, свидетельствующая о поступлении суммы на счет по договору о купле-продаже жилья.

Документы на иностранном языке должны сопровождаться переводом на украинский. Кроме того, необходимо открыть счет в валюте в украинском банке. Эта процедура стоит 50-100 гривен.

Срок оформления лицензии — 25 дней. Действует этот документ в течение примерно трех месяцев. Если покупатель внезапно решит увеличить сумму, необходимую для приобретения недвижимости, ему придется получать новую лицензию.

После получения лицензии можно переводить деньги. Этот процесс занимает до трех дней. Комиссия за перевод составляет 0,2-0,5 %.

И это еще не всё

Если для покупки недвижимости нужно получить кредит в зарубежном банке, придется оформить в НБУ лицензию на получение ипотеки. Для этого потребуется договор, заключенный с иностранным банком. Эта лицензия выдается в течение недели в территориальном управлении НБУ по месту прописки. Отчеты об уплаченных процентах и остатке задолженности нужно подавать каждый месяц в банк, обслуживающий покупателя на Украине.

Кроме того, если планируется оформить депозит в зарубежном банке, нужно получить третью лицензию. Для этого необходимо предоставить справку из украинского банка, в котором открыт счет, и указать реквизиты иностранного банка. На зарубежный счет можно перевести сумму, в эквиваленте не превышающую 600 тыс. гривен. Эта лицензия тоже выдается в территориальном управлении НБУ по месту прописки. Она действует год, затем ее придется продлевать. Каждые полгода надо отправлять в НБУ выписки со счетов.

Однако у НБУ нет инструментов, позволяющих контролировать зарубежные счета украинских граждан, поэтому наказать за нелегальное использование депозитов никто не сможет. К тому же, не все иностранные банки требуют документы о происхождении денег.

В ходе проверки документов на получение лицензий соискателя могут вызвать на собеседование в Службу безопасности Украины (СБУ) и другие правоохранительные органы. И тогда ему придется отвечать на вопросы об источнике своих доходов. Требования к размеру зарплаты могут быть различными в зависимости от вида лицензии. Например, чтобы получить разрешение на оформление депозита в зарубежном банке, нужно иметь официальный доход не менее 3 000 гривен. При этом заработок других членов семьи не учитывается.

Можно ли проще?

Согласно постановлению НБУ № 283 от 12 июля 2000 года, гражданин Украины имеет право вывезти за рубеж не более 10 тыс. долларов наличными без подтверждающих документов. Однако можно и больше, если задекларировать эту сумму на таможне и предъявить документы, подтверждающие снятие средств с банковских счетов.

Можно пойти другим путем и воспользоваться банковской картой, например, Visa или Mastercard, с любой суммой на счету. Но обналичить ее в банкоматах зарубежных банков будет дорого, поскольку комиссия за обслуживание составляет минимум 1,5 %, и долго: обычно в день можно снимать не более 2 тыс. долларов. 

Как застройщики наживаются на инвесторах

Как застройщики наживаются на инвесторах

 

 Покупателей нового жилья поджидают опасности на каждом шагу.

"Комсомолка" продолжает серию статей о том, как нас пытаются обманывать при продаже товаров или услуг. Сегодня поговорим о строителях - о тех, кто свои обязательства хоть и выполняет, но не в полной мере.

Представляем вам пять способов обмана покупателей квартир, с которыми можно столкнуться, и советы, как их избежать.

1. Сдают некачественное жилье

Мало кто из покупателей знаком с главными строительными документами ­СНиПами (это "Строительные нормы и правила") и ДБНами ("Державнi будiвельнi норми"). В этих документах прописано, каким, по правилам, должно быть сдаваемое жилье.

К сожалению, иногда кажется, что и строители не знают о существовании таких нормативных актов. Жилье сдается в таком состоянии, что для приведения его в приличный вид нужно потратить сумму, которая превышает цену самого жилья. А то и вовсе жилье может быть опасным для вашего здоровья.

- Когда застройщик пригласил нас принимать квартиру, я взял с собой родственника-строителя. Попросил его посмотреть на возможные недоработки. Он нашел более пятидесяти несоответствий нормам! Некоторые были несущественными. Но если бы мы не устранили остальные до приема квартиры, то пришлось бы потратить значительную сумму на ремонт.

Горе-строители умудрились заложить в квартире все вытяжки кирпичом, а в пустоты между стенами и потолком они положили пенопласт, который, по мнению специалиста, не соответствовал пожарным нормам.

- Строители отказались устранять недостатки, пугали, что расторгнут договор, приехал начальник строительного подразделения компании, - Грозили отобрать квартиру. Тогда мы обычной зажигалкой подожгли пенопласт. Он горел, выделяя черный дым, чего не должно быть. Мы пообещали написать заявление в пожарную инспекцию об этом безобразии, только тогда они пошли нам навстречу. За неделю все вопросы были решены.

Правда, по словам покупателя, он был единственным инвестором, который так дотошно принимал жилье. 

Совет "КП": Пригласите опытного инженера-строителя перед приемом квартиры.

2. Затягивание срока сдачи

Будьте готовы, что ключи вам вручат позже, чем записано в документах. Как говорят юристы, продавцы жилья составляют договор так, чтобы в нем не было ответственности за нарушение сроков. Поэтому, если вы хотите обязать застройщика соблюдать временные рамки, придется внести изменения в договор.

Хотя даже если у вас это получилось, не рассчитывайте на чудо. До 2013 года застройщикам разрешили на законных основаниях затягивать завершение работ, максимум - на полтора года. Соответствующий закон был принят в прошлом году. При этом покупателям, которые оплатили будущее жилье, запрещено разрывать договоры. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика до того, как подписать документы.

Совет "КП": На всякий случай запаситесь деньгами, чтобы снимать квартиру, пока застройщик не закончит дом.

3. Переплата за панорамный вид

Часто застройщики любят устанавливать повышающий коэффициент для квартир, которые называются "видовыми". Цены на апартаменты, из окон которых отрывается красивый вид, на 10-20% выше, чем на квартиры с окнами во двор.

Специалисты считают, что нет смысла доплачивать за вид на пустырь или парк. Ведь их чаще всего тоже застраивают домами.

- Мы покупали жилье в начале двухтысячных, - рассказывает киевлянка . - Специально искали квартиру на левом берегу с видом на Печерские холмы и Лавру. Однако радость длилась недолго, через два года тот же застройщик построил перед нашим домом еще одно здание. Мы попытались подать в суд, но юрист нас отговорила. Шансов выиграть - никаких, этот момент был прописан в договоре мелким шрифтом.

Совет "КП": Перед тем как платить за "вид из окна", убедитесь, что перед вашим домом ничего не построят.

4. Изменение планировки

Бывает, что купленная квартира оказывается на поверку совсем не такой, которую вам продавали. И хотя в договоре резервирования квартиры фиксируются этаж, метраж квартиры и другие характеристики, жилье может оказаться больше или меньше оплаченного.

Когда дом достраивается, туда приглашаются инспекторы БТИ для измерения площадей. Отдельно замеряется каждая квартира. В результате после измерений всегда получается разница между проектной и фактической площадью квартиры. После этого производится взаиморасчет между покупателем и застройщиками. Если после измерения БТИ квартира оказалась меньше, то застройщик доплачивает покупателю, если ситуация противоположная - покупатель докупает метры у застройщика.

Правда, бывает и так, что застройщик ведет себя с покупателем не совсем корректно. Например, требует доплаты по теперешней цене, а возвращает деньги - по тем расценкам, которые были на момент инвестирования. Иногда людям приходится идти в суд, чтобы получить разницу.

Кстати, имейте в виду: после изменений в жилищном законодательстве, если застройщик в проекте предусмотрел застекленные лоджии, то они будут продаваться исходя из их полной площади, а не с коэффициентом 0,5, как это было ранее.

Совет "КП": Выясните механизм взаиморасчетов, если площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

5. Создание собственного жэка

Это еще одна уловка застройщиков - "карманный жэк". В документы добавляется пункт, который обязывает покупателя заключить договор с определенной эксплуатирующей организацией. А тарифы на обслуживание дома у нее, например, выше, чем в среднем по городу. В этом случае строители будут получать дополнительные прибыли еще годы после сдачи объекта.

- В среднем по Киеву тариф на обслуживание дома, в который входят уборка, вывоз мусора, за квадратный метр площади платят от 2 до 4 гривен в зависимости от дома, - рассказала киевлянка Наталья. - Нам же установили тарифы около 10 гривен за метр и при этом даже не оказывают всех услуг!  Мусоропровод у нас заварен, а в платежках пункт по его обслуживанию значится. Если учесть, что даже однокомнатные квартиры у нас площадью более 50 метров, то в месяц вместе с водой, отоплением и электричеством за самые маленькие квартиры приходится платить более 1000 гривен.

Если жильцы пытаются избавиться от навязчивого сервиса и хотят организовать собственное общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), то частные жэки начинают заваливать их судебными исками.

Совет "КП": Узнайте, кто будет обслуживать ваш дом, и готовьтесь к созданию ОСМД.

ЕСТЬ ПРОБЛЕМА

В столице можно насчитать десятки объектов, срок сдачи которых истек более двух лет назад. Некоторые дома выглядят вполне законченными внешне, но они не подключены к городским коммуникациям. И, как говорят специалисты, некоторые из них построены с такими нарушениями, что в них попросту нереально законно подать воду и свет. Возможно, их никогда так и не заселят. Однако на сегодняшний день только действия компании "Элита-Центр" официально были признаны мошенничеством, и проблему обманутых инвесторов попытались решить.

Большинство украинских владельцев квартир являются лишь собственниками воздуха между стенами?

Если вы владеете квартирой, это еще не значит, что земля под домом тоже ваша. Если власти не примут решение о закреплении земли за владельцами многоквартирных домов, никто не сможет гарантировать сохранность жилья.

С вернуться к теме собственности в жилищно-коммунальном хозяйстве меня побудил случай, произошедший с моими знакомыми. Они до сих пор не зарегистрировали свое право собственности на кооперативную квартиру, которую приобрели еще в 1986 году. И когда сейчас наконец взялись за это, вдруг выяснили, что, согласно с ст.384 Гражданского кодекса Украины кооперативный дом, как целостность, является собственностью не тех, кто строил его или покупал в нем квартиры, а юридического лица - жилищно-строительный кооператив.

 Члены же кооператива (т.е. те, за чьи деньги строился дом, или те, кто приобрел в нем квартиры и вступил позже) могут считаться владельцами помещений, только когда способны доказать, что выплатили полностью свой паевой взнос. Справку о том, что пай выплачен полностью, выдает руководство ЖСК.

Казалось бы, здесь никакой проблемы нет. Однако, как оказалось, на практике во многих украинских ЖСК до документооборота относились преимущественно небрежно, и поэтому довольно часто в кооперативе не сохранилось ни одного документа за первые 15-20 лет его существования. И если член кооператива выкупил свое жилье именно в этот период, правления ЖСК с чистой совестью может отказаться выдавать ему справку о полной уплате паевого взноса, ведь ни одного документа в подтверждение этого у них не сохранилось. А предприятия, которые выступали "единым заказчиком строительства" дома и на счета которых поступали паенакопичення, давно исчезли вместе со своей документацией.

Так получается, что по закону квартира, как неотъемлемая часть дома, принадлежит именно ЖСК, а не человеку, который ее выкупила. Но даже если у члена кооператива является правоустанавливающий документ на квартиру в таком доме, все равно фактически он является лишь владельцем воздух между стенами, потому что сам дом, принадлежит кооперативу. То есть получается ерунда - составные части здания, то есть квартиры, принадлежат их владельцам, а весь дом, который складывается из квартир - юрлицу ЖСК.

Конечно никто не погладит по головке человек почти за 20 лет так и не удосужились оформить право собственности на свое жилье, однако такие случаи помогают обратить внимание на то, что украинское законодательство за собственной противоречивости иногда почти не защищает право собственности человека на свое жилье.

Какими бывают многоквартирных домов и КОМУ ОНИ ПРИНАДЛЕЖАТ

В Украине есть несколько разновидностей многоквартирных домов: какие еще со времен СССР принадлежат жилищно-строительным кооперативам; в которых после приватизации было создано объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД); и в которых все или некоторые квартиры приватизированы, но там нет ни ЖСК, ни ОСМД.

О кооперативные дома уже было сказано - они принадлежат ЖСК, а его члены могут быть либо собственниками паенакопичень или формальными владельцами своих квартир и реальными собственниками, так сказать, воздух между стенами. Все вспомогательные помещения, несущие конструкции, оборудование и т.д. в таком доме являются собственностью юридического лица - ЖСК. Все решения по управлению домом, согласно уставу, должны приниматься общим собранием членов ЖСК, а правление кооператива имеет эти решения выполнять.

Многоквартирные дома, находившиеся в государственном (ведомственном) жилищном фонде, и квартиры в которых были приватизированы жильцами, зарегистрированными в этих квартирах на момент приватизации, согласно ст.355 Гражданского кодекса, является общей долевой собственностью всех помещений в этом доме. В то же время, согласно ч. 2 ст.382 ГК, помещения общего пользования, вспомогательные помещения, оборудования принадлежащих собственникам квартир в этом доме на праве общей совместной собственности (проще говоря - на равных правах).

Если в таком доме не создано ОСМД, он "прикреплен", как правило, к какому коммунального или частного ЖЭКа, который фактически и руководит домом и самостоятельно или вместе с местной властью распоряжается вспомогательными и другими нежилыми помещениями (как нетрудно понять из содержания ч. 2 ст.382 ГК) без каких-либо правовых оснований на это. Однако, в последние годы судебные процессы по этому поводу вступили немалых оборотов.

Если же жильцы дома для управления им организовали специальную юридическое лицо - ОСМД, то именно оно руководит всей жизнедеятельностью дома, как и ЖСК. Все решения относительно управления должны приниматься на общем собрании согласно уставу ОСМД.

"КИМ" Есть ОСМД И ЖСК

И ОСМД, и ЖСК по формальным признакам являются настоящими юридическими лицами, в частности, они могут иметь обособленное имущество, приобретать имущественные права и нести имущественную ответственность.

В случае с ЖСК формально имуществом является сам дом (но не будем забывать о двойной собственность на квартиры). ОСМД же дом не принадлежит. В собственности этого юрлица может быть имущество, которое ей передадут в собственность члены объединения, ее доходы, либо имущество, оно может вступить по закону.

Отношении имущества учредителей, то вряд ли многие из них считают нужным отдавать то из своей собственности ОСМД, а по доходам, то они вряд ли, потому ОСМД создается не для получения прибыли, а для управления домом и для защиты прав своих членов.

И, наконец, остается "имущество, приобретено способом, не противоречащим закону". Здесь есть один интересный момент, который будет верным и для ОСМД, и для ЖСК. И первая, и вторая юрлица, согласно ст.42 Земельного Кодекса, имеют право получить в собственность или пожизненное пользование земельный участок, на котором расположен их многоквартирный дом, причем вместе с придомовой территорией.

И многие ЖСК и ОСМД к 2005 году уже успели получить в собственность или в постоянное пользование эту землю. Сейчас уже никто этого сделать не может, ибо в 2005 году было отменено соответствующий приказ Госкомзема , Который утверждал порядок установления границ придомовых территорий в натуре.

Поэтому действительно ценное имущество некоторых ЖСК и ОСМД - земля, конечно если они успели ее получить. В домах, где нет никакой юридического лица, земля может принадлежать территориальной общине, а может - застройщику, если он купил ее под застройку, а не взял в аренду, или вообще кому-либо.

КАК РАБОТАЮТ ОСМД И ЖСК

Если в доме все собственники квартир являются действительными членами ЖСК и ОСМД, и активно участвуют в управлении домом, то защитить свои права в большинстве случаев для владельцев квартир вполне возможно.

Однако на практике очень часто и члены ОСМД, и члены ЖСК не могут не только найти общий язык друг с другом, чтобы принять какое-то общее решение, но могут даже просто собраться все вместе на собрание, чтобы они вступили легитимности.

Еще хуже ситуация, когда значительная часть владельцев квартир не является и никогда не были членами созданного в доме ЖСК или ОСМД. В таких случаях правления ЖСК или ОСМД, пользуясь безразличием жителей, может фактически узурпировать власть и захватить здание. Такие узурпаторы используют а то отчуждают по своему усмотрению вспомогательные и нежилые помещения, присваивают тем или иным образом средства, которые вносят жильцы на содержание зданий и другие.

Бывает, что слишком жадное руководство доводит ОСМД или ЖСК до банкротства. Сегодня договоры на тепло-и водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, на общедомовые нужды, обслуживание лифтов, вывоз мусора и т.д. укладываются в большинстве случаев не с жильцами дома индивидуально, а с ОСМД или ЖСК как юрлицами. И вот когда руководство такого юрлица умышленно доводит ее до банкротства, кредитор имеет законное право требовать компенсации своих убытков за счет имущества должника. То есть теоретически за счет земли, если ЖСК или ОСМД получили ее в собственность, а в случае с ЖСК - еще и за счет дома. Также при ликвидации "коллективного предприятия", которым является ЖСК или ОСМД, кредитор имеет право обратить долг пропорционально на членов такого "предприятия".

Также совладельцы дома могут потерять жилье вследствие несчастного случая. Например, несколько лет назад в центре Киева был разрушен несколько домов (в частности, на ул. Жилянской и Красноармейской) за нарушения строительных норм при капитальном ремонте и строительстве возле этих домов, через которые в них появились трещины. В результате жителям этих домов не удалось компенсировать потерю своего имущества, а землю под этими сооружениями отдали под новое строительство, потому что она принадлежала не владельцам дома, а комитет. Если бы хотя бы земля под зданием была в собственности ее жителей, они могли хотя бы частично возместить свои убытки путем продажи этого участка.

Но как сделать так, чтобы владельцы дома могли стать настоящими, а не номинальными собственниками своих квартир и домов в целом, приобрести законным образом права собственности на землю, и при этом не нарушали прав друг друга?

ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ ВЛАСТЬ ПО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ ПОД ДОМОМ

В прошлом году правительство предложило законопроект № 7484 закрепить за собственниками квартир и нежилых помещений дома право общей совместной собственности на землю, на которой непосредственно находится многоквартирный дом с принадлежащими к нему постройками. Для этого в ст.42 ЗКУ пропропонуеться разделить участки, на которых стоят многоквартирные дома, на две части: участок, на котором непосредственно расположен сам дом, так называемую пятно застройки, и придомовую территорию. Границы пятна застройки определяются пределами дома и прилежащих к нему сооружений, а вот границы придомовой территории должны определяться на основании землеустроительной документации.

В то же время придомовая территория должна предоставляться на праве постоянного пользования только объединением совладельцев дома, то есть ОСМД.

ЧТО МОЖЕТ ВЫЙТИ ИЗ ПРАВИТЕЛЬСТВЕННОЙ ИНИЦИАТИВЫ

С одной стороны, без дополнительных подзаконных актов земля под самым многоквартирным домом будет принадлежать его совладельцам. Но, как уже отмечалось, много ОСБББ и ЖСК уже успели получить в собственность или в бессрочное пользование и земля под домом, и придомовую территорию. Поэтому снова возникнет так называемое "двойное право собственности" на пятно застройки: на нее уже есть государственный акт в ОСМД и ЖСК, а закон, если его примут, будет прямо говорить, что эта земля принадлежит определенной группе лиц - совладельцам дома.

Адвокат юридической фирмы отмечает, что согласно ст.58 Конституции Украины закон не может иметь обратной действия во времени, поэтому, если законопроект № 8474 примут, его нормы будут распространяться только на те случаи, когда право собственности на участок еще никто не оформил. Однако, адвокат подчеркивает, нельзя будет исключать и возникновения ряда судебных споров вокруг участков под многоквартирными домами.

Старший юрист адвокатского объединения  отмечает, что согласно украинскому законодательству земля в пределах населенных пунктов принадлежит территориальным общинам, и никто эту норму не отменял. Поэтому когда в Земельном кодексе появится прямое указание на то, что земля под многоквартирными домами принадлежит его совладельцам, это грубо нарушит права территориальных общин. По мнению специалиста, именно ОСМД и ЖСК, получивших землю в собственность или постоянное пользование за получение государственного акта (договора аренды), являются законными ее собственниками и пользователями.

Управляющий партнер отмечает, что новая редакция ст.42 ЗКУ противоречит ст.79 и п.12 Переходных положений этого же кодекса применительно земельного участка как объекта права собственности, оснований для приобретения права собственности и права пользования земельными участками, и компетенции по принятию решения в этих вопросах.

"С новой редакции следует, что право собственности совладельцев многоквартирного дома на землю может возникнуть« из воздуха », принудительно и без учета уже существующих прав других владельцев ".

Специалисты  обращают внимание на то, что при существующих условиях также сложно будет оформить государственный акт на землю сразу на всех собственников многоквартирного дома, и возникнет множество проблем с его переоформлением, когда квартиры в доме будут перепродаваться. Правоустанавливающий документ на любую недвижимость выдается один на всех собственников, поэтому после каждого такого отчуждения нужно будет получать новый государственный акт на землю.

Также непонятно, как в таком случае будет начисляться налог на земельный участок под домом.

Юрист говорит, что, согласно порядку расчета земельного налога за земельный участок, находящийся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан (п. 286.6 НКУ), начисления должны производиться по каждому из собственников соразмерно принадлежащей каждому лицу доле - Если здание находится в общей долевой собственности.

Но общая совместная собственность не предусматривает выделение каждому из совладельцев даже идеальной части земельного участка, поэтому начислить такой налог будет невозможным.

Также юристы отмечают, что в контексте законопроекта общая совместная собственность предполагает, что владелец однокомнатной квартиры площадью 30 м 2 будет платить такой же налог, как и владелец, например, нежилого помещения с площадью в 1500 м 2 . в этом же доме. Вряд ли такой подход можно назвать взвешенным.

О придомовой территории, то получить ее в постоянное пользование, как предлагает законопроект № 8474, сейчас вообще невозможно, ведь отменены приказ Госкомзема о правилах определения границ таких участков в натуре. Но предположим, эта проблема будет решена, и И ОСМД получат возможность получить акт на постоянное пользование придомовой территорией.

 Считаем, что, когда придомовую территорию будут предоставлять в пользование именно объединением совладельцев, это обезопасит жителей дома от неправомерного распоряжения придомовой территорией, ведь ОСМД не сможет ее отчуждать (на что, кстати, имеют право те объединения, получившие участки в собственность). Также, как уже было сказано, на одного пользователя государственный акт оформить гораздо проще, чем на несколько сотен.

Кроме того, как уже говорилось, в случае, если с домом что-то случится, его владельцы останутся вообще ни с чем, а если бы у них была в собственности земельный участок, можно было бы возместить часть убытков за счет ее продажи. Конечно, на случай форс-мажорных обстоятельств можно было бы застраховать свою квартиру, однако рынок страховых услуг в Украине пока не настолько развит, чтобы каждый мог это сделать и быть уверенным в получении возмещения.

Наконец, когда владельцы дома не имеют влияния на руководство ОСМД, то они не могут повлиять и на порядок использования придомовой территории, хотя законопроект и закрепляет за ними такое право.

Кроме того, из законопроекта № 8474 не понятно, кому будет принадлежать придомовая территория в случае, когда дом управляется не ОСМД, а, например, жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), или же в доме вообще нет ни первого, ни второго. Ведь, как отмечает юрист, в законопроекте говорится лишь о том, что получить придомовую территорию могут только объединения совладельцев, и эта норма не распространяется на ЖСК. Поэтому может оказаться так, что без создания ОСМД владельцы дома никак не смогут получить в пользование землю за порогом своего дома.

«Результатом такой пробелы может стать то, что придомовую территорию какого-то дома могут предоставить в пользование или в собственность посторонним юридическим и физическим лицам, которые уже смогут фактически распоряжаться участком по своему усмотрению, например, устанавливать там малые архитектурные формы и тому подобное. Иногда ситуация может быть доведена до абсурда, если выход из подъездов будет невозможным из-за того, что владелец земли не даст на это согласие .

Следует сказать, что подобные ситуации есть не только в теории, но и на практике, когда за то время, пока в доме не было ни ОСМД, ни ЖСК, прилегающие к нему территории чиновники успели отдать в собственность или аренду застройщикам и другим юрлицам, и вновь ОСМД уже не имеет возможности получить в пользование землю за порогом дома, а значит и обустроить на законных основаниях необходимую инфраструктуру - парковки, детские площадки подобное.

ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ ЗАЩИТИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

Из опроса юристов, которое провели корреспонденты «Экономической правды», можно сделать два вывода относительно того, как могла бы в дальнейшем развиваться правовая ситуация вокруг земельных участков под многоквартирными домами.

Первое и самое простое в современных условиях - действительно передать земельный участок под многоквартирным домом возле него в пользование юрлицам, которые фактически управляют домом. По существующему законодательству это целесообразнее с юридической точки зрения, поскольку юридические механизмы, которые сейчас существуют в Украине, больше всего приспособлены именно для такого варианта.

Кроме того, если земля фактически принадлежит юрлицу, и собственники и жильцы не имеют никакого влияния на это юрлицо, то получается, что они не могут и влиять на порядок использования земли. Не говоря уже о том, чтобы компенсировать убытки в случае разрушения дома. Законопроект № 8474 предлагает в случае уничтожения дома оставить его владельцам право на земельный участок под зданием, однако, как уже говорилось, оформить законодательно такое право собственности сегодня будет крайне сложно.

 Считаем, что, если сам дом, земля под ним и вокруг него принадлежать совладельцам этого многоквартирного дома, у них будет больше возможностей защищать свое имущество. Однако в таком случае владельцы дома будут вынуждены нести и большую ответственность, чем сейчас. Они имеют отвечать за надлежащее содержание дома, его ремонт, нести обязательства перед поставщиками коммунальных услуг, платить налог на землю и т.д..

Чтобы все это стало реальностью, по мнению, нужно, чтобы в реестре имущественных прав многоквартирный (а также "многоофисные", или "смешанный") дом с принадлежащими к нему постройками и земельным участком под ним и вокруг него было формализовано как целостный имущественный комплекс, что принадлежит его совладельцам на праве общей долевой собственности. Но относительно земельного участка - без права на выделение доли в натуре, и без права отчуждения доли отдельно от жилых / нежилых помещений в доме.

Чтобы совладельцы этого имущественного комплекса могли зарегистрировать и реализовывать свое право собственности, для каждого из них отдельно должен быть выделена его идеальная доля в общем имуществе, и уже в соответствии с ее размера владелец должен платить и налоги, и средства на содержание дома, как это сейчас и предусмотрено ст. 360 ГКУ.

А вопрос с переоформлением документов на право собственности при перепродаже отдельных помещений в доме, по мнению , могут быть решены таким образом, чтобы у каждого совладельца был свой отдельный правоустанавливающий документ на право собственности, как на долю имущества в многоквартирном доме, выделенную в натуре, так и на идеальную долю в целостном имущественном комплексе.

Конечно, тогда людям придется тратить ресурсы, и прежде всего - свое личное время и "социальный капитал" - на принятие коллективных решений по их собственных домов, но и обвинять в "плохом менеджменте" придется исключительно самих себя, а не "власть" - От президента Украины к мэру города и начальника ЖЭКа.

Старший юрист считает, что в такой позиции есть логика. Однако, по его мнению, такая позиция сегодня отвечает более интересам государства, которое стремится снять с себя груз ответственности за состояние ЖКХ в стране, и перевести его на плечи рядовых граждан.

Также, по мнению Герасименко, непонятно, каким образом государство может заставить граждан принять в собственность землю, и т.д. и нести за это серьезную ответственность. Юрист считает, что более реальной в этой ситуации выглядит возможность передачи земельного участка в постоянное пользование совладельцев или их объединения.

Единого мнения по этому вопросу у экспертов пока нет. Тем более нет ее и у рядовых украинских. Но, как мне кажется, уже совсем скоро непременно наступит момент, когда они уже под влиянием объективных обстоятельств будут вынуждены решать кем они хотят быть: собственниками, которые несут полную ответственность за свое имущество и самостоятельно управляют им, либо фактически арендаторами с правом пожизненного аренды, однако и с риском при определенных обстоятельствах остаться всего этого без компенсации.

Ведь сегодня, когда мы покупаем квартиру, мы считаем, что приобрели жилье в частную собственность, которая защищена законом, и платим за это немалые деньги. Однако по факту - часто остаемся обычными арендаторами, да еще и без каких-либо рычагов влияния на менеджмент ЖЭКов.

Самые распространенные схемы мошенничества в недвижимости

Недвижимость – это одна из сфер, в которой в настоящее время вращаются большие и очень большие средства.

Не взирая на отголоски не так давно произошедшего финансового кризиса, от которого Украина еще не отошла, расценки на квартиры в Киеве составляют подчас астрономические цифры, особенно по сравнению с зарплатами украинцев.
  Поэтому недвижимость Украины в целом и Киева в частности привлекает к себе большое количество аферистов всех мастей, которые воспользовавшись некомпетентностью и доверчивостью украинцев, набивают свои карманы на чужом горе.
  Какие приемы применяют аферисты в своем арсенале?
  Фиктивные продажи. Фактически все мошеннические схемы рассчитаны на человеческую скупость и алчность. Агентства недвижимости, прорекламировав самые выгодные предложения, за некую сумму предлагают приобрести перечни квартир в Киеве, выставленных на реализацию.
  Клиент отправляется на просмотр жилплощади, и «владельцы», являющиеся на самом деле подставными лицами, продают квартиру. После чего выясняется, что договор не имеет силы, т. к. или документы были подделаны, или доверенность, по которой «собственники» продавали жилплощадь.
  Квартира с «довеском». Случается и такое, что клиент приобретает, на первый взгляд, во всех отношениях «чистую» жилплощадь. Хозяевами являются реальные люди, которые по какой-нибудь причине предпочитают «забыть» о существовании родственника, который на время выписан, находясь на воинской службе, проходя лечение в психоневрологическом диспансере либо отбывая наказание в тюрьме.
  Тем не менее, по существующему законодательству за этим человеком сохраняется право регистрации по месту прежнего жительства, даже если жилплощадь была продана. Для того, чтобы избежать в дальнейшем трудностей, перед заключением договора купли продажи квартиры в Киеве не поленитесь уточнить в жилищно-коммунальном управлении нет ли в данной квартире людей, временно снятых с регистрационного учета.
  Наиболее частые схемы мошенничества в недвижимости
Реализация чужой квартиры. Аферисты нередко предлагают людям аренду квартир в Киеве либо покупку недвижимости, которая им не принадлежит. Риэлтерские фирмы – однодневки, которые появляются сейчас, как грибы после дождя, требуют у человека, пришедшего к ним, к примеру, для того, чтобы сдать жилплощадь, документы собственности.
  После этого они запускают эту жилплощадь в реализацию по интересной для покупателей стоимости. Сами собственники часто даже не подозревают, что квартира выставлена без их ведома на реализацию. Обзаведясь фальшивыми паспортами и имея на руках правоустанавливающие документы, аферисты продают жилплощадь.
  Дарение взамен купли-продажи. Нередко клиентам предлагают при приобретении квартиры в Киеве оформить сделку договором дарения. Доводов приводится множество: так быстрее, не понадобиться платить немаленький налог и так далее. По сути недобросовестный продавец может просто скрывать от своего супруга факт реализации жилплощади.
  Так как при оформлении договора купли-продажи нотариус обязательно требует согласие второго супруга на отчуждение имущества. Но покупателю следует иметь в виду, что по договору дарения срок исковой давности истекает через год.
  А это означает, что даритель или же его супруг, не участвовавший в сделке, сможет оспорить данный договор в судебном порядке. Что нередко и делается. Следовательно, покупателю в такой ситуации можно дать единственный совет: заплати налоги и спи спокойно!