Самые распространенные схемы мошенничества в недвижимости

Недвижимость – это одна из сфер, в которой в настоящее время вращаются большие и очень большие средства.

Не взирая на отголоски не так давно произошедшего финансового кризиса, от которого Украина еще не отошла, расценки на квартиры в Киеве составляют подчас астрономические цифры, особенно по сравнению с зарплатами украинцев.
  Поэтому недвижимость Украины в целом и Киева в частности привлекает к себе большое количество аферистов всех мастей, которые воспользовавшись некомпетентностью и доверчивостью украинцев, набивают свои карманы на чужом горе.
  Какие приемы применяют аферисты в своем арсенале?
  Фиктивные продажи. Фактически все мошеннические схемы рассчитаны на человеческую скупость и алчность. Агентства недвижимости, прорекламировав самые выгодные предложения, за некую сумму предлагают приобрести перечни квартир в Киеве, выставленных на реализацию.
  Клиент отправляется на просмотр жилплощади, и «владельцы», являющиеся на самом деле подставными лицами, продают квартиру. После чего выясняется, что договор не имеет силы, т. к. или документы были подделаны, или доверенность, по которой «собственники» продавали жилплощадь.
  Квартира с «довеском». Случается и такое, что клиент приобретает, на первый взгляд, во всех отношениях «чистую» жилплощадь. Хозяевами являются реальные люди, которые по какой-нибудь причине предпочитают «забыть» о существовании родственника, который на время выписан, находясь на воинской службе, проходя лечение в психоневрологическом диспансере либо отбывая наказание в тюрьме.
  Тем не менее, по существующему законодательству за этим человеком сохраняется право регистрации по месту прежнего жительства, даже если жилплощадь была продана. Для того, чтобы избежать в дальнейшем трудностей, перед заключением договора купли продажи квартиры в Киеве не поленитесь уточнить в жилищно-коммунальном управлении нет ли в данной квартире людей, временно снятых с регистрационного учета.
  Наиболее частые схемы мошенничества в недвижимости
Реализация чужой квартиры. Аферисты нередко предлагают людям аренду квартир в Киеве либо покупку недвижимости, которая им не принадлежит. Риэлтерские фирмы – однодневки, которые появляются сейчас, как грибы после дождя, требуют у человека, пришедшего к ним, к примеру, для того, чтобы сдать жилплощадь, документы собственности.
  После этого они запускают эту жилплощадь в реализацию по интересной для покупателей стоимости. Сами собственники часто даже не подозревают, что квартира выставлена без их ведома на реализацию. Обзаведясь фальшивыми паспортами и имея на руках правоустанавливающие документы, аферисты продают жилплощадь.
  Дарение взамен купли-продажи. Нередко клиентам предлагают при приобретении квартиры в Киеве оформить сделку договором дарения. Доводов приводится множество: так быстрее, не понадобиться платить немаленький налог и так далее. По сути недобросовестный продавец может просто скрывать от своего супруга факт реализации жилплощади.
  Так как при оформлении договора купли-продажи нотариус обязательно требует согласие второго супруга на отчуждение имущества. Но покупателю следует иметь в виду, что по договору дарения срок исковой давности истекает через год.
  А это означает, что даритель или же его супруг, не участвовавший в сделке, сможет оспорить данный договор в судебном порядке. Что нередко и делается. Следовательно, покупателю в такой ситуации можно дать единственный совет: заплати налоги и спи спокойно!

Как обогреть жилье за бесценок

Утепленная квартира и счетчик в 7 раз уменьшили расходы на отопление.

«Сохраним энергию вместе» — это совместный спецпроект . В его рамках каждую неделю,  мы публикуем истории читателей, которым удалось уменьшить потребление энергии у себя дома. Сегодня героем нашего спецпроекта стал житель Кременчуга Владимир Николаевич Коваленко. Утеплив свою квартиру и установив в ней счетчик тепла, он стал платить меньше за тепло в 7 раз.

УТЕЧКИ ТЕПЛА. Владимир Николаевич живет на 5-м этаже девятиэтажки в обычной трехкомнатной квартире площадью 78,4 «квадрата». «Дом у меня новый, кирпичный, толщина стен 70 см с утеплителем, — рассказывает он. — Но все эти теплоизоляционные «бонусы» сошли на нет из-за того, что пластиковые окна вставлены плохо, негерметично, а потому сильно дуло из-под подоконника. Плюс однокамерного стеклопакета было недостаточно: в холод с внутренней стороны образовывался лед. Также плохо было отрегулировано открытие-закрытие окон и балконов, уплотнители были негерметичны». Владимир Николаевич решил ликвидировать все эти бреши в теплоизоляционной броне его квартиры.

Утепление начал с балкона и лоджии. «В моей квартире 14 метров наружных стен, — объясняет он. — Из них 8 метров — лоджия и балкон. Причем они застеклены, но очень некачественно. Поэтому я сразу сосредоточил свои усилия на их утеплении. Для этого я использовал 13 кв. м старого линолеума и 2 баллончика монтажной пены». Теперь на балконе у Коваленко на 3—4 °С теплее, чем на улице. «Учитывая, что старый линолеум у меня был, мои затраты составили 50 грн — два баллона пенки», — подсчитывает он.

БРОНЯ ДЛЯ ОКНА. Следующим шагом стало утепление окон. Как оказалось, между окном и стеной строители оставили множество щелей. «В ветреную погоду надо со свечкой облазить все окно и пометить места, где дует, после чего устранить дефект, — советует Коваленко. — Мне пришлось сверлом на 10 мм сделать ряд отверстий в подоконнике с шагом 7—8 см. А потом, используя трубочку в баллончиках с монтажной пеной, закачать пенку под подоконник. На одно окно ушло по одному большому баллону».

Но ликвидация щелей не стала панацеей от холода. «Мне от строителей достались однокамерные пакеты. У такого окна зимой сидеть даже неприятно: стекающий по окну холодный воздух образует эффект сквозняка, — рассказывает Владимир Николаевич. — Но поменять стеклопакеты оказалось непросто. Во-первых, это дорого. А во-вторых, невозможно найти планочки, удерживающие стеклопакеты, так как таких нет». Поэтому было принято решение установить третье стекло. «Двухмиллиметрового оргстекла, прижатого алюминиевой планкой на шурупчиках к окну с внутренней стороны, вполне хватило, — поделился секретом Владимир Николаевич. — Конструкция очень легкая, а по термоизоляции превосходит двухкамерный стеклопакет». Третье стекло он установил только в комнатах без лоджии и балкона. Затраты: 360 грн — cтекло, 120 грн — планка.

УСТАНОВКА СЧЕТЧИКА. Следующим шагом стала установка счетчика тепла. Для этого понадобилось обратиться в «Теплоэнерго» и получить там техзадание. Это заняло около 2-х недель и стоило 25 грн. Затем пришлось заказать разработку проекта установки счетчика отопления в организации, имеющей лицензию на проектирование. Его стоимость — около 300 грн. А вот время разработки составило около 2-х месяцев. «Собственно проект — это листик с чертежом системы отопления, — объясняет Владимир Николаевич. — Правда, переделывали его целых 5 раз. Ведь его трудно согласовать с «Теплоэнерго». При покупке счетчика отопления Коваленко советует обратить внимание на стоимость его поверки: для одного она может быть 1300 грн, для другого — 2100 грн. Владимир Николаевич приобрел ультразвуковой счетчик тепла за 1500 грн. Стоимость монтажа со всеми материалами (трубы, переходники, краны) составила еще 500 грн. Пломбировка и составление акта ввода в эксплуатацию бесплатны для населения и занимают не больше 3-х дней.

НЕОЖИДАННЫЙ ВЫВОД. Установив счетчик, Владимир Николаевич заплатил за тепло, полученное в отопительный сезон, всего 230 грн. А когда он платил «Теплоэнерго» на общих основаниях, эта сумма составляла 1806 грн. Несмотря на это, Владимир Николаевич пришел к выводу, что установка счетчика — бессмысленна. «После того как я утеплил квартиру, температура в ней зимой не опускалась ниже 21 °С, даже если отопление было выключено несколько дней в мороз, — рассказывает Владимир Николаевич. — Хватало тепла, полученного от соседей, электроприборов и моей семьи. Учитывая это, я считаю, что надо просто отказаться от центрального отопления. А возможный недостаток тепла компенсировать электрообогревателем».

Общие затраты: 25 грн + 300 грн + 1500 грн + 500 грн + 50 грн + 100 грн + 480 грн ≈ 3000 грн. Они включают техзадание, проект, счетчик, монтаж, теплоизоляцию и мелкие расходы.

Итог: за отопительный сезон-2006—2007 отопление по счетчику обошлось в 230,08 грн за 960 кВт/час тепловой энергии. Стоимость отопления в Кременчуге в то время составляла 1,92 грн за кв.м отапливаемой площади в месяц. Плата вносится круглый год. Таким образом, отопление по тарифу в год обходилось: 1,92 х 78,4 х 12 = 1806,34 грн.

Экономия: Вложив 3000 грн, Коваленко за один сезон сэкономил 1570 грн. Это значит, что затраты окупились за два года. А следующие два года до поверки счетчика принесли «доход» в размере 3000 грн без учета подорожания отопления.

Четыре оригинальных способа получить недвижимость за границей

Помимо традиционной купли-продажи, есть и другие виды сделок, с помощью которых можно стать владельцем собственного дома за границей. У каждой из них имеются свои преимущества и недостатки, о которых следует помнить потенциальным покупателям.

Рассрочка: способ выиграть время

  Нередко собственники недвижимости за границей, желая привлечь покупателей к своему объекту, предлагают рассрочку по оплате. При такой сделке клиент вносит деньги не сразу, а по частям. Рассрочка может быть процентной или беспроцентной, а предоставляется она на срок от двух-трех месяцев до нескольких лет. Чаще всего на период строительства покупатель получает беспроцентную рассрочку, а в дальнейшем ставка зависит от суммы, уже уплаченной за время возведения объекта.

При покупке недвижимости за границей в рассрочку, собственник и клиент заключают между собой договор, в котором указывается объект, приводится его описание, цена, сумма залога, размер ежемесячных выплат, права и обязанности сторон. После того как покупатель вносит всю сумму (стоимость объекта и проценты по договору), он получает право использовать недвижимость по своему усмотрению.

«Девелоперские компании обычно предоставляют рассрочку на незаконченные объекты до завершения строительства. Рассрочка на покупку готового жилья редко превышает один год, но иногда собственник соглашается ждать и пять лет. Например, такие случаи встречаются в Болгарии при продаже недвижимости с гарантированной арендой».

Плюсы и минусы. Главное преимущество этой схемы состоит, пожалуй, в том, что она позволяет купить дом за границей даже в том случае, если у покупателя нет достаточной суммы. Кроме того, строительные компании, в отличие от банков, обычно не требуют от клиента документов, подтверждающих его платежеспособность.

Однако есть и минусы: если покупатель не вносит платежи своевременно, продавец может лишить его права владения недвижимостью.

Обратная аренда: способ гарантировать прибыль

Обратная аренда или leaseback – это схема, при которой приобретаемая недвижимость отдается под управление специализированной компании. В течение указанного в договоре времени управляющая организация, как правило, созданная застройщиком, сдает жилье в аренду частным лицам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке.

Когда срок договора истекает, жилье полностью переходит в распоряжение собственника. Владелец недвижимости может продлить соглашение с управляющей компанией, найти арендаторов самостоятельно или использовать свой дом за границей как основное жилье.

Схема Leaseback позволяет покупателю погасить задолженность по ипотечному займу за счет арендной платы. Этот вид сделки был придуман во Франции, но сегодня используется также в Швейцарии, Испании, Италии и других странах. Обычно объекты, которые продаются при помощи обратной аренды, - это студии и небольшие квартиры, реже – виллы или шале.

Плюсы и минусы. Управляющая компания ежемесячно платит владельцу собственности оговоренную в контракте и индексированную в соответствии с инфляцией сумму, независимо от того, на какое время апартаменты реально сдавались в аренду. Годовой доход от обратной аренды недвижимости за границей обычно составляет 2,5- 4 % от стоимости объекта. Также управляющая компания решает все вопросы, связанные с эксплуатацией объекта: занимается поиском арендаторов, поддерживает жилье в хорошем состоянии, оплачивает коммунальные платежи.

Главный минус состоит в том, что при схеме Leaseback собственник не может полноправно распоряжаться своим имуществом. Обычно владелец имеет право пользоваться апартаментами не более шести недель в году. «Кроме того, некоторые компании продают по схеме обратной аренды объекты низкого качества по завышенным ценам», - предупреждает Марина Васильева.

Таймшер: способ отдохнуть с удовольствием

Таймшер – это форма владения имуществом, при которой недвижимость сдается в аренду нескольким лицам, и каждое из них имеет право проживать в апартаментах в течение определенного времени, не обладая при этом правом собственности. Договор на владение таймшером заключается на срок от трех лет до нескольких десятилетий, сообщает "Prian.ru".

Существуют разные схемы таймшера. В одном случае владелец имеет право пользоваться апартаментами в течение одной недели раз в два года, в другом – на протяжении целого месяца каждый год.

В некоторых отелях вместо недель предусмотрена система баллов. Владелец таймшера получает сертификат, в котором указано определенное количество очков, соответствующих стоимости имущества. Этими баллами собственник расплачивается за пользование недвижимостью. Данная схема более гибкая: позволяет выбирать в каждую поездку разный размер апартаментов, разбивать недельный отпуск на поездки выходного дня, заказывать десятидневный отдых и многое другое.

Плюсы и минусы. Преимущество покупки таймшера состоит в том, что студии или апартаменты, предлагаемые по этой схеме, обычно отличаются высоким уровнем обслуживания. А недостаток: вы приобретаете не сам объект недвижимости, а лишь право пользоваться им на определенный срок. Однако свое «время отдыха» вы всегда сможете продать или даже передать по наследству.

Совместное владение: способ приобрести много за меньшие деньги

С помощью этой схемы в США, Канаде и Европе обычно продаются эксклюзивные объекты – элитные виллы и апартаменты, расположенные на престижных морских и горнолыжных курортах. Имущество делится на несколько долей, которые распределяются между различными собственниками. Каждый владелец получает право пользоваться не частью площади, а целым объектом, но ограниченное время – от пары недель до нескольких месяцев в году.

Например, 12 человек могут «скинуться» по $150 тыс. и приобрести виллу за $1,8 млн. В результате каждый из них сможет проживать в шикарном доме за границей один месяц в году. Если владелец по каким-то причинам не использует свое время, он передает его другим собственникам или сдает в аренду.

По словам Марины Васильевой, существует особая форма владения, при которой клиент приобретает не долю объекта, а пай, принадлежащий фонду долевой собственности. При этом собственник получает возможность отдыхать на любых курортах, входящих в сеть.

Плюсы и минусы. Главное отличие совместного владения от таймшера состоит в том, что клиент приобретает часть недвижимости в собственность, а не просто право пользоваться домом. Соответственно, он может свободно распоряжаться своей долей: завещать, дарить или продавать.

К недостаткам относится то, что собственник имеет право проживать в своем доме за границей лишь в течение определенного периода времени, который зависит от количества совладельцев.

Дома, приобретенные по схемам обратной аренды, таймшера и совместного  владения не подходят для постоянного проживания. Собственники обычно используют их во время отпусков или деловых поездок. Чтобы приобрести жилье для себя, лучше воспользоваться рассрочкой, которая является альтернативу ипотечному кредиту. В случае обратной аренды владелец также сможет использовать жилье по своему усмотрению, но лишь после истечения срока договора гарантированной ренты.

Как нужно действовать в борьбе с коллекторами и как не отдать кредит?

Каждый из нас хотя бы раз в жизни становился жертвой звонков или писем с требованием погасить тот или иной долг.

Что в такой ситуации хочется сделать первым делом? Конечно же, заплатить. В принципе, ни один нормальный человек не прочь погасить свои долги, если у него есть на то средства или сесть за стол переговоров с кредиторами, если финансы, как говорится, поют романсы. Однако часто случается так, что должник и кредитор не находят общего языка, а все из-за того, что специалисты по выбиванию долгов или коллекторы используют, мягко говоря, методику травли. О том, как грамотно защитить свои финансовые интересы и жестко поставить коллекторов на место, «Обозревателю» рассказал специалист в сфере Защиты прав потребителей и кредитно-финансовых правоотношений компании правовой защиты «Экселлент» Евгений Арбузов.
— Какие наиболее часто виды долгов попадают в поле зрения коллекторов?
— На сегодняшний день в коллекторские компании попадают долговые обязательства практически всех категорий. В основном, это проблемные должники, взыскать с которых непосредственно затруднительно или чревато осложнениями. Сказать, что какие-либо виды задолженностей по определенным признакам интересуют коллекторов больше, будет некорректно.
  Однако можно перечислить категории задолженностей, которые почти никогда не передают коллекторам: кредиторы практически никогда не передают долговые обязательства, имеющие какое-либо весомое обеспечение. Иначе говоря, ипотечные кредиты, автокредиты, и вообще — залоговые кредиты любых форм практически никогда не передают коллекторам — взыскать по такого рода проблемным задолженностям всегда можно за счет стоимости предмета залога.
  Коллекторам передают менее весомые задолженности, числящиеся в проблемных более полугода, причем зачастую независимо от суммы долга: на моей практике случалось что задолженность человека за оплату услуг «Воля бродбенд» в сумме 30.00 (тридцать) гривен передали коллекторам, как проблемную и бесперспективную. Казалось бы, смешно передавать коллекторам проблемный договор с такой смешной суммой, однако и в таком поступке есть определенный смысл.
  Поясню. У каждой организации, имеющий широкий круг потребителей (коммерческие банки, телекоммуникационные компании, кабельные компании и т. д.) таких непогашенных договоров, числящихся проблемными, — тысячи. Передача коллекторам в большинстве случаев происходит следующим образом.
  Коллекторы предлагают свои услуги как исполнителей по взысканию долга крайне редко — обычно они просто перекупают право требования задолженности по таким проблемным договорам (как правило, в порядке заключения договора факторинга). Причем, перекупают фактически максимум за 30—40% от реальной фактической задолженности.
  Кредитор/поставщик в активах которого числится такие проблемные задолженности, как правило, передает права требования по нескольким сотням, а то и тысячам проблемных договоров подписанием одного соглашения — договора факторинга.
  Коллекторы, получив таким образом права и регистрационные данные клиентов/должников, начинают развертывать целый комплекс мер, направленных на давление, понукание, принуждение должников к выплате задолженностей по таким договорам, причем суммы требований — в разы выше нежели фактической стоимости такой задолженности.
  Пример:
 1) Иванов А. А. задолжал CDMAUkrane ежемесячную абонплату за 10 мес. Х 65.00 = 650 гривен.
2) Петров В. В. задолжал этому же оператору абонплату в размере 1 025 гривен + 1050 штраф за досрочный разрыв контракта.
3) Сидоров С. С. задолжал этой же CDMAUkr. абонплату в размере 900 гривен.
  Общая стоимость непогашенных обязательств — 3 625 гривен. Коллекоры предлагают кредитору 1 900 гривен немедленно после подписания соглашения о факторинге, при переуступке прав требования.
  Оператору связи выгодно получить сразу 1900 гривен, а остальное списать в расход, чем разбираться с каждым в отдельности должником, погрязая в судах.
  Коллекторы же, получив права кредитора по договорам, насчитывают максимально возможную пеню, штрафы, неустойки, упущенную выгоду итд. И предъявляют уже: Иванову — 1 350 гривен; Петрову — 3 870 гривен; Сидорову — 1 850 гривен.
  Допустим, что их грязные методы подействуют только на Петрова, а остальные двое уйдут в отказную, в глухую защиту и противодействие, и фактически с горем пополам отделаются от коллекторов.
  Даже если Иванов и Сидоров не заплатят, а заплатит только Петров, испугавшись угрозы штрафов, потерять имущество и жилье (что маловероятно) или даже угроз лишения свободы (что в принципе невозможно), коллекторы, получив выплату в 3 870 гривен, а затратив всего 1 900 гривен (с учетом двух безнадежных случаев), — фактически все равно заработают, и останутся в выигрыше.
  Таким образом, отвечая на вопрос, подчеркну: коллекторов больше всего интересуют те категории долгов, в которых должники оказываются пугливыми, неграмотными, и доверчивыми.
— Есть ли сегодня, по вашим наблюдениям, тенденция активизации работы коллекторов? И если да, то с чем это может быть связано?
— Тенденция не увеличивается и не уменьшается, она просто скачет с определенной цикличностью. По моим предположениям, это связано с тем, что коллекторские компании вынуждены часто менять названия, адреса регистрации и нахождения, адреса вычислительного центра, а также перерегистрировать юрлица, от которых они работают.
  Это происходит в виду отсутствия четкого правового поля, регулирующего их деятельность, в результате чего их действия, как правило, оказываются на грани законности, а зачастую и за рамками дозволенного, часто подпадая под положения УК Украины.
— Какие методы воздействия на должников чаще всего используют коллекторы: устрашение, телефонный терроризм или, наоборот, работают вежливо?
— Коллекторы, как класс, подразделяются на несколько видов. Постараюсь перечислить самые распространенные.

Вид № 1. Непреклонно вежливые, добропорядочные(!)
Такие коллекторские компании редки, но они есть. На мой взгляд, единственный вариант работы, который имеет право на существование. Методы работы таких коллекторов заключаются в том, что они получив право требования, или действуя от имени кредитора на основании договора представлении интересов, проводят следующий набор действий:
  1) Разыскивают должника, делают несколько предупредительных звонков, направляют 2—3 письма с досудебным требованием.
  2) Предупреждают родственников и лиц, проживающих с должниками о наличии проблемной задолженности, а также предупреждают об обращении в суд.
  3) Подают в суд Иски о взыскании, получают Решение суда, исполнительный лист.
  4) Обращаются в Государственную исполнительную службу. При невозможности исполнить Решение (за отсутствием у должника денег и имущества) забирают лист, и переподают его раз в полгода еще трижды-четырежды.
  5) Если все это не удалось, признают должника бесперспективным, и отстают.
Иначе говоря — действуют только в рамках Закона, и только в правовом поле.

Вид № 2. Занудные, надоедливые телефонные «пустобрехи»
Эти, как правило, толком не опасны, однако способны создать ряд неудобств, плюс регулярно портят настроение, что сказывается на обстановке в семьях и на работе. Их метод заключается в том, что получив данные должника, они начинают названивать ему на все телефоны, какие им удается обнаружить — с требованиями немедленно погасить задолженность. При этом каждый раз увеличивают сумму долга, медленно и нудно рассказывают о последствиях отказа, звонят по 10 раз на день, в том числе, начиная с 6 утра и заканчивая глубокой ночью. В конце концов, ставят на автодозвон роботов, которые с частотой в полчаса названивают и механически повторяют одно и то же, требуя выплатить долг. Направляют тонны писем с требованиями, как правило, на устрашающей красной или желтой твердой бумаге, с полным официозом в содержании письма, но при этом с ксерокопированной или распечатанной на принтере копией подписи и печати исполнителя.
  Нудные, надоедливые раздражающие, однако абсолютно безобидные, особенно если знать, как заблокировать их звонки и смс. Таких коллекторских компаний, как правило, большинство.
  Вид № 3. Агрессивные и хамоватые «пустобрехи»
  Представляют собой все то же самое, что и предыдущий вид, за исключением того, что при звонках и смс опускаются до угроз, в которых обещают подать в суд и раздеть до нитки. Угрожают забрать квартиры, машины, снять последнюю майку и сделать «бомжом» любого должника, который немедленно не расплатится и не направит им чек, подтверждающий расчет, дабы они сменили «гнев на милость».
  На деле — разве только могут напугать чересчур мнительных, доверчивых и пугливых должников. Привыкли хамить и на попытки потребовать от них обоснования их претензий отвечают хамством. Если пробовать общаться с ними с точки зрения Законодательства и права — запинаются, невнятно мычат, после чего заканчивают разговор, либо передают эстафету старшему и более опытному «мозголому».

Вид № 4. Хамоватые «гоблины»
Эти, в основном, шлют письма и звонят, но зачастую еще и выезжают на места предполагаемого нахождения должника. Долго и навязчиво ведут агрессивные разъяснения, проще именуемые «наездами», а также любят ходить по соседям, родственникам, работодателям и предполагаемым родственникам, поливая должника грязью, портя настроение и угрожая всеми мысленными плохими последствиями общения с должником.
  Зачастую бурно и неадекватно реагируют на попытки растолковать им незаконность таких визитов и передачи информации третьим лицам, на ответное хамство реагируют порой даже неприкрыто враждебно. Частенько ходят, разнося с собой нечеткие ксерокопии Решения суда в отношении должника (по сути, подделку такого Решения, видимо, надеясь на эффект «пугала») и запугивают этими решениями окружающих и домочадцев должника.
  Весьма неприятны, крайне раздражающие, а зачастую и опасны тем, что могут спровоцировать должника на агрессивное действие, что приводит к крайне неприятным последствиям.

Вид № 5. Отморозки
Эти товарищи напоминают бандитов 90-х. Угрожают, запугивают, мол, явятся по месту жительства и изымут личные вещи в счет погашения задолженности.
  Крайне редкий вид, но весьма опасный.
— Какие советы вы, как антиколлектор, могли бы дать людям, которых прессуют из-за их долгов?
— Как ни странно: главный совет — не создавать ситуаций, при которых возникает проблемная задолженность. Но хочу заметить, что совет этот — не только заемщикам, но и кредиторам, как бы странно это не звучало. Ведь проблемные задолженности частенько возникают не столько по вине заемщика, сколько как неизбежное следствие кредитной политики банка или поставщиков услуг, обожающих добавлять в свои договора дикие финансовые санкции за незначительные нарушения.
  Например, в некоторых кредитных договорах банков можно прочитать пункт: штраф за просрочку платежа на один день 3% от суммы кредита за каждый случай. Причем даже если причина, по которой заемщик просрочил выплату, является уважительной, сей факт, если подписан данный договор, как правило, банкиров не интересует. В итоге может быть странная ситуация: кредит погашен на 1 день позже, но дикая штрафная санкция все равно начислена. Как следствие: у заемщика может не хватит средств погасить сразу штраф, проценты и тело кредита, в результате чего непогашенная часть текущего платежа переносится на следующий месяц, что вновь порождает такой же штраф в новом календарном месяце. В моей практике были случаи, когда таким образом вполне благонадежный и добросовестный заемщик искусственно становился проблемным должником, а впоследствии — и вовсе отказывался платить.
  О диких штрафных санкциях таких поставщиков услуг как СДМА Украина — я вообще могу рассказывать долго и упорно, но на это не хватит времени. Ограничусь тем, что подчеркну: штраф за досрочное расторжение контракта на услуги связи в виде 10 гривен/день — это нелепо и смешно.
  Таким образом, главный совет — избегать ситуаций, при которых возникают просроченные обязательства. Но если этого не удалось, тогда кредиторам посоветовал бы сесть за стол переговоров с заемщиками, предложить варианты устранения задолженности или отмены штрафов в случае погашения основного обязательства и возврата в график. А заемщикам опять же стараться прикладывать максимум усилий, придерживаясь договорных условий. Если же это затруднительно или же договор составлен практически на кабальных условиях, то стоит обратиться в суд с иском о защите прав потребителей.
Коллекторов же, по моему мнению, не стоит бояться вообще. Методы борьбы с ними довольно просты.

Общий набор действий
Для начала, если вам позвонили или прислали письмо коллекторы, не торопитесь бросать трубку или письмо в мусорник. Вежливо поинтересуйтесь, по какому поводу вас беспокоят, на основании какого именно вашего договора коллектор предъявляет вам требования. Важно: поинтересуйтесь суммой, которую вам выставляют в счет для погашения долга.
Если Вам не ответят или начнут плавно переводить тему разговора, нужно настоять на своем, и потребовать:
а) номер договора и данные первоначального кредитора;
б) тип договора (факторинг, представление интересов и т. д.) и его данные (номер и дату оформления) между кредитором и коллекторами.
Если ответа не будет, скажите, что пока не предоставят эти договора — общаться с неустановленными вымогателями не будете. Более того — обратитесь в милицию и прокуратуру, после чего положите трубку. Частенько на этом все и заканчивается.
Если вам ответят и сообщат номер договоров и их основания для работы коллектора, тогда потребуйте надлежащим образом заверенную копию для ознакомления. Сообщите, что пока вам не предоставят договор, то правоотношения оговариваться не будут. Сошлитесь на нарушения: тайна сделки, вторжение в личную жизнь, банковская тайна и т. д. Если после двух-трех требований договор не предоставят — смело можете направить этих вымогателей куда подальше. Кроме того, можно подать Заявление в милицию, с указанием номеров телефонов звонящих. Заодно позвоните мобильному оператору, и пожалуйтесь на «смс рассылку и звонки от мошенников». Если звонят с мобильных — эти номера, скорей всего, заблокируют.
Приведенные выше действия — необходимый минимум, при котором коллекторы, как правило, отстают или переходят к более активным действиям. С этого момента вы должны разделить их на типы, описанные ранее.

Если это тип № 1.
Подайте иск в суд на том основании, что исполнение спорного договора подразумевается только сторонами, его заключившими. Например, кредитный договор подразумевает еще открытие к нему текущего счета, предоставление выписок по кредиту, расчетов задолженности, обоснований штрафных санкций и т. д. У коллекторов физически нет возможности и доступа к базе данных банка-кредитора, и качественную выписку они предоставить не смогут, а надуманную и дутую легко оспорить в суде. Таким образом, в суде заявляем, что договорные правоотношения неразрывно связаны с лицами, заключившими договор, и, соответственно, право требовать имеет только первоначальный кредитор. Для этого вам потребуется хороший юрист — специалист в такого рода спорах, который качественно составит иски, жалобы, и осуществит сопровождение всех действий.

Если тип № 2 или 3.
Как уже раньше говорилось, этот тип коллекторов берет свое за счет упорства, занудства, зачастую просто морально выматывая жертву своими выходками. Действуют чисто психологически, из расчета, что человек — не машина и рано или поздно устанет и сломается.
  Однако не забываем, что коллекторы — это тоже люди. Иначе говоря, если жертва коллекторов отнесется к их присутствию без испуга да еще и с юмором — скорее всего, они отстанут.
  Вот некоторые приемы, которые помогут отделаться от надоедливых коллекторов.
  Если пишут с указанием обратного адреса:
1) Попробуйте ответить на письмо от имени другого лица, что данный субъект сменил место жительства, каковое вам теперь неизвестно.
2) Если не помогло, напишите повторно, что вы купили эту квартиру недавно и понятия не имеете, кто такой «Иванов», которого они ищут.
3) Некоторые должники включают воображение, например, отправляют коллекторам конверты, внутри которых содержатся порошки или другие средства с крайне неприятным, даже тошнотворным запахом. Как ни странно, после таких «ответов» коллекторы отставали.
Если звонят:
1) Ответьте, что должник переехал. Что вы купили квартиру, и такой тут не живет.
2) Попросите не звонить, так как понятия не имеете, кто им нужен, пообещайте, что если не отстанут — написать заявление в милицию, прокуратуру и т. д.
3) Если это городской номер — просто смените его. В «Укртелеком» такая услуга стоит недорого.
4) Если звонят на мобильный — скажите что должник этот номер вам продал с телефоном. Его новый номер? Конечно, знаете — дайте городской номер телефона какого-нибудь студенческого общежития. Искать будут долго.
5) Если названивают по утрам — поставьте переадресацию на городской номер местного отделения милиции. Со счета мобильного, конечно, снимут денег за перенаправление звонка, но это того стоит: либо коллекторы перестанут звонить, либо в милиции определят номер звонящего (а его видно даже при переадресации) и у коллекторов возникнут проблемы.
В общем, если над коллекторами начать шутить или действовать их же методами — гарантированно отстанут.

Если тип № 4.
Подходят все перечисленные ранее методы плюс еще несколько необходимых мер:
1) Сообщите соседям, что слышали по телевизору, мол, появились бандиты, которые под видом сотрудников банка ходят по квартирам, рассказывают придуманные истории о соседях и знакомых, а сами высматривают обстановку квартиры, чтобы навести домушников. Гарантировано, что соседи погонят в шею таких визитеров, а то и милицию вызовут.
2) Если в подъезде работает консьерж, подружитесь с бабулькой, угостите конфетами или тортиком, а потом пожалуйтесь на «этих бандитов, спасу от них нет, куда только милиция смотрит».
3) На работе поступите аналогичным образом, если при входе в офис стоит охрана — подружитесь с охранниками и попросите помочь (не пускать). Предупредите секретарей или тех, кто отвечает на телефонные звонки, что появились новые мошенники с похожим почерком работы.
4) Если коллекторы ведут себя чересчур навязчиво и агрессивно, ходят к вам домой как на праздник — попробуйте спровоцировать на агрессию (словесно), после чего позовите на помощь соседей и вызовите милицию. Выйдя из райотдела, коллектор пересмотрит свое желание наносить вам частые визиты.
                                                                                                                                                                                          Если тип № 5.
С этими товарищами следует общаться с осторожностью, обязательно написать заявление в милицию о вымогательстве, по возможности уведомить всех соседей и родственников о том, что вас «прессуют» бандиты. Дублировать заявления в прокуратуру, УБОП. 

Проект Закона «О рынке земли»

Проект Закона «О рынке земли»: нас ожидает вселенский грабеж

В преддверии принятия закона «О рынке земли» перспектива для украинских сел преподносится ну очень уж радужной...

Оптимизма должна добавить и, к примеру, такая фраза, произнесенная буквально на днях главой ассоциации «Земельный союз Украины» Андреем Кошилем:

«С внедрением рынка земли каждый крестьянин сможет реализовать свое конституционное право собственности на землю, а земля получит истинного хозяина».

Как сообщалось ранее информационным агентством «НАШ ПРОДУКТ» от 01.09.11. Цитата: "В Украине заработала автоматизированная система Государственного земельного кадастра."

А вот меня не покидает чувство тревоги, что мы стоим на пороге второй «прихватизации». Это было в начале 90-х, уже проходили, познали горькие уроки. Но, видать, это ничему так и не научило.

И если б не было вот этого чувства тревоги, то и не стали бы ни в нашей, ни в других областях Украины нынешней осенью создавать общественные комитеты по защите земли.

Не так давно в Киеве проходило организационное заседание всеукраинского общественного комитета по вопросам земельной реформы. Представители разных организаций со всей страны выразили тревогу: нас ждет очередной «дерибан».

Потому что на самом деле проект, который предлагают принять Верховной Раде, крестьянина не защищает. И разговоры, мол, «закон «О рынке земли» необходимо принять как можно скорее потому что только он остановит теневую приватизацию и крестьяне вздохнут облегченно», — это, знаете ли, от лукавого.

Послушайте, что говорят в глубинке — фермеры, люди, которые непосредственно работают на земле! Они говорят: «Нам готовят катастрофу, это будет вселенский грабеж!»

Во всем мире государства отдают землю тем, кто может прокормить свой народ. То есть главные принципы приватизации земли таковы: 1) она продается только тому, кто может на ней работать; 2) продается не в таких объемах, как у нас задумывается.

В проекте закона сказано: «Семья может покупать...». А что такое семья? Это — дедушка, бабушка, папа-мама, дети-внуки, их двоюродные и троюродные братья-сестры, племянники-девери-невестки и т. д. То есть в «семью» можно записать хоть 20, хоть 50 человек!

Так вот получается, что одна семья может скупить половину области. А для них, как правило, приоритет — чернозем! Им не нужны села. Им не нужна инфраструктура для нужд крестьян и т. д. Я в этом абсолютно убежден.

Самый свежий пример. Не так давно ездил в Балтский район Одесской области. Увидал села, в которых еще несколько лет назад было по 2000 дворов. Причем дома-то приличные! В конце семидесятых строились: 12 х 14 метров, под шифером, веранды остекленные. Красота! А сейчас — забитые досками крест-накрест окна и двери. И вместо 2000 дворов насчитал «живыми» где-то 200.

Если реформа в том виде, как ее предлагают, будет принята, такие села — просто идеальный вариант для «покупки»!

Потому что еще и 200 «кріпаків» можно купить задаром вместе с территорией! А если в каждом таком дворе не по одному, а хотя бы по трое живут, то сразу 600 душ станут «наймитами». Они же есть хотят: вот и будут бегать по купленным землям, искать еду!

Сначала втихаря внесли поправки в закон «О фермерских хозяйствах», удалили из него требование соответствующей квалификации и опыта работы на земле. Теперь в Украине землю может купить кто хочет.

У нас очень любят ссылаться на опыт стран, где реформы уже действуют много лет, в частности, Польши. Так вот в Польше, во-первых, землю абы кому не продадут. Во-вторых, там действует жесткое ограничение: не более 300 га! В других странах цифра несколько выше — 400—500 га, но нигде нет такого количества, как собираются ввести у нас, — 2100 га.

Далее. Если уж так внимательно смотреть на «мировой опыт», то сразу становится ясно: везде при покупке земли приоритет отдается именно фермеру.

Учитывая, что государство планирует под шумок забрать и те бывшие колхозные земли, которые не обрабатываются, и те, что остались после умерших хозяев, то... По самым скромным подсчетам, этого народного добра — т. е. плодородных земель, которые держава пустит на продажу, — от 4 до 7 млн. га.

Украинские черноземы оценены в 20 тысяч гривен за гектар (а изначально планировали вообще 5—6!). Но на самом деле даже 20 тыс. — несопоставимо с реальной ценой.

Почему завязалась такая борьба за землю? Да потому что очень многие из власть предержащих смекнули: нефть через 20—30 лет закончится, а земля-то останется. И это — неиссякаемый производитель потребляемой продукции! А следовательно, неиссякаемый источник неограниченных доходов.

Но не купит эти земли фермер. Потому что при покупке земли надо предъявить декларацию о доходах. А какие прибыли у фермеров? Они еле сводят концы с концами.

А для человека, который имеет городской бизнес, скажем, сеть магазинов, — для него представить декларацию на миллионы гривен не составит большого труда.

Слушал я выступления днепропетровских, донецких фермеров, у которых по 700—800 га. Они говорили о наболевшем. Да, их речи были во многом схожи, но от этого проблема не стала меньше.

«На территории, которую я арендую сейчас, — выступал один из аграриев, — три села. В этих селах есть школы. И я даю продукты школьным столовым бесплатно. Помогаю сельским ДК, ремонтирую дороги. Потому что если не привести их в порядок, там будет биться не только автотранспорт крестьян, но и моя техника...

Но разве владельцы латифундий, которые хотят создать благодаря закону «О рынке земли», будут думать о селе? У них нет даже объективного интереса содержать деревенскую инфраструктуру!»

Многие из участников заседания разъезжались по домам с таким ощущением, что какие бы поправки на завершающем этапе ни вносились в закон, все равно он будет еще осенью принят Верховной Радой практически таким, как есть сейчас.

И сохранятся в окончательном варианте все эти горькие перспективы, что ждут страну, как только закон вступит в силу: и смехотворная цена за гектар, и «специфические» условия продажи, и баснословные количества га «в одни руки»...

Причем я более чем уверен: все крупные фракции ВР проголосуют слаженно. Уж очень многие из власть предержащих заинтересованы побыстрее пустить землю с молотка.

И последнее. У России есть природный стратегический ресурс — нефть. Но руководство РФ почему-то никому не продает недра. А Украина намерена торговать черноземами — пожалуй, единственным стратегическим ресурсом, который у нас еще остался.

Вот что страшно. Это будет точь-в-точь как при приватизации промышленности: быстро, ловко, по хитрым схемам, но под красивыми лозунгами у народа забрали все.

С землей, думаю, нас ожидает вторая серия «приватизации», расхлебывать результаты которой придется не одному поколению.

Продажа недвижимости: как выбрать риэлтора?

Большинство людей, задумываясь о покупке или продаже квартиры, обращаются в риэлторскую компанию или к частному маклеру. От того, насколько правильным будет ваш выбор, зависит результат и весь процесс сотрудничества.

Если учесть, что подбор, проверка, проведение переговоров и собственно сама сделка — процессы не быстрые, общение с агентом порой растягивается надолго. Как правильно выбрать агента, как подобрать нужного вам человека?
Как выбрать агента?

Сразу хочу оговориться, что вопрос безопасности агентства (не «черные» ли там работают риэлторы) в рамках статьи не рассматривается — предполагается, что вы выбираете агента из числа профессионалов, имеющих опыт и рекомендации. Мы будем исследовать вопрос «подходящести» конкретного агента лично вам.

Выбирая риэлтора, очень важно прислушиваться к собственным ощущениям, не бояться и доверять им. Мы очень многое знаем и чувствуем интуитивно. С этого совета стоит начинать процесс выбора, считают психологи.

«Есть одна небольшая проблема, которая, правда, может стать большим препятствием в выборе агента,. На практике те люди, которые подыскивают себе агента (или агентство), чувствуют себя не совсем уверенно, как будто не они — клиенты агентства, а совсем наоборот. И чувствуют себя заведомо "мельче" агента».

Можно изменить ситуацию следующим образом.

Перед выбором агента скажите себе: «Я нахожусь в выборе партнера, мне важно работать с агентом как с партнером». Предлагаю вам рассматривать операцию с недвижимостью (покупка, продажа, обмен) как проект. Чаще всего, у вас просто нет достаточного количества времени (компетенции, опыта, сил, доступа к базам данных), чтобы сделать это качественно и быстро самому, поэтому вы и обращаетесь за помощью в агентство.

Вы как бы делегируете своему агенту полномочия по выбору вариантов, согласованию договоров и другие подобные задачи. При этом вы передаете ему и частичную ответственность. Хотя в конечном счете ответственность, безусловно, ваша. По сути, вы выбираете партнера для проекта. Если вы качественно сделаете выбор сразу, то отношения с агентом могут быть долгосрочными. В идеале можно получить себе агента-партнера на всю жизнь для проектов, связанных с недвижимостью».

В выборе агента есть эмоциональная составляющая. Партнерство возможно только при высоком доверии. Доверие — суть партнерства. А как понять, испытываете ли вы доверие к конкретному агенту?

Первое и главное: при общении с агентом у вас должно возникать ощущение спокойствия. Кроме того, в вашей первой беседе с агентом должен чувствоваться баланс между слушанием вас и говорением, то есть у вас не должно создаваться постоянного ощущения «игры в одни ворота».

Агенту-партнеру искренне интересно, что для вас важно, он внимателен, записывает ваши пожелания, фиксирует то, что вы говорите. Еще одним подтверждением вашего ощущения доверия может быть желание продолжать общение с агентом в будущем Можно задать себе вопрос после встречи: «Хочу ли я встретиться с ним снова, а еще 5 раз, а еще 10?» А ведь встреч предстоит немало. После окончания встречи c агентом у вас увеличивается уровень энергии или вы чувствуете себя "выжатым лимоном"?.

Также советую обратить внимание на невербальную сторону общения. Попробуйте почувствовать: насколько вам приятен голос вашего визави, его тембр, скорость речи? Манеры? Присутствуют ли элементы схожести с вами или агент совсем другой? Совпадают вкусы? Ведь выбор объекта недвижимости — дело тонкое.

Если есть возможность, понаблюдайте, как «ваш» агент взаимодействует с другими агентами, с начальством, с клиентами. Слова — словами, дела — делами.

Если у вас еще на первом этапе взаимодействия есть внутреннее отторжение — вам не нравится манера говорить, запах, голос или манера поведения, — рассматривайте других кандидатов.

Оговорюсь, что диапазон допуска при выборе агента значительно шире, чем при выборе спутника жизни: если друзья передают вам проверенного риэлтора, работой которого они были довольны, то, возможно, такой фактор, как не очень приятный тембр голоса агента, будет не самым весомым в принятии решения.

Чего следует избегать?

Порой проще считать сигналы, которые идут вразрез с вашими стандартами и вашим пониманием нормальности и комфортности ситуации. Рекомендую обратить пристальное внимание на такие аспекты: если агент не «соединен» со своим делом, порочит компанию, недружелюбно отзывается о своих прежних клиентах, коллегах и во всем ищет, что не так, то лучше с ним не связываться — есть шанс самому попасть в пул «плохих» клиентов. Вам будет значительно проще сотрудничать с человеком, у которого позитивное отношение к миру, работе, партнерству.

Если, рассказывая о своих предыдущих сделках, агент стремиться снять с себя ответственность за «промахи», это тоже тревожный сигнал. Ведь партнерство всегда предполагает разделение ответственности.

О чем спрашивать?

Так как цель — выбрать «своего» агента, то можно начать ваше импровизированное интервью именно с вопросов, нацеленных на оценку будущего партнера. Так и скажите: «Я нахожусь в состоянии выбора агента-партнера, и перед тем как я приму решение, можно я задам вам несколько вопросов?»

Помните: вы не обязаны выбрать того, кто сидит напротив, Вопросы могут быть самые разные, вы можете составить свой список, исходя из собственных потребностей и взглядов на жизнь. Я бы задавал, например, такие:

* Кто я для вас (как клиент) и какой клиент для вас идеальный?
* Что вам важно в отношении со мной как с будущим клиентом (возможно, доступность по мобильному телефону в оговоренное время, а может быть, и определенные жизненные ценности)?

Можно задать сразу и вопросы, связанные с взаимодействием:

* Если вы не сможете найти за указанный срок требуемый объект, как мы будем действовать дальше и какова ваша ответственность?
* Если через месяц я решу, что не хочу продолжать сотрудничество, то что мне нужно будет сделать и как вы к этому отнесетесь?

Попросите рассказать агента о своей самой успешной и неуспешной сделке. Ответы на вопросы, касающиеся прошлого, дают, как правило, намного больше информации о человеке, чем на вопросы о текущих делах.

Обращайте внимание на то, что действительно важно для агента при ответах на ваши вопросы, следите, насколько ваши убеждения и ценности совпадают. Ведь риэлтор — это проводник к вашей мечте. Важно, чтобы он понимал, куда именно нужно вести!

По реакциям человека, по его ответам вы сможете понять, хотите ли вы сотрудничать именно с этим агентом. Профессионал никогда не испугается диалога. Если человек с вами открыт и честен, он всегда даст вам пространство, время для обдумывания и не станет «загонять в угол» необходимостью принять решение и подписать договор мгновенно.
Что дальше?

Если ваш внутренний «советчик» получил достаточно ответов на все вопросы и вы испытываете расположение к агенту, можете договариваться о сотрудничестве.

«Если вы хотите сказать нет, то легче всего выйти из ситуации, попросив тайм-аут. Возьмите время на размышление. Спросите, с кем можно связаться в агентстве, чтобы сообщить свое решение. Скажите прямо, что вам нужно время подумать, и уточните, через сколько дней вам нужно позвонить, чтобы дать ответ. Если риэлтор спросит, какие у вас остались сомнения, чем еще он может вам помочь, — это знак заботы и признак того, что он держит фокус на ваших потребностях.

Если вы сомневаетесь, не спешите соглашаться. Подождите пару дней и тогда уже принимайте решение. Кому-то для правильного выбора достаточно одного взгляда и интуитивной догадки, а кому-то нужно «переспать» со своими вопросами и принять решение утром, на свежую голову.

Желаю вам встретить именно вашего агента. Тогда все перипетии пути к вашей заветной цели вы пройдете с надежным партнером и приятным в общении человеком. А это ценно само по себе.