Задатком является денежная сумма или
движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет
надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в
обеспечение его исполнения (ч.1 ст.570 Гражданского кодекса Украины).
Договор задатка - один из тех
институтов права, по которому в теории имеются диаметрально
противоположные мнения по вопросу его применения. Я всегда считал (и
меня так учили), что никакого договора задатка при купле-продаже
недвижимости быть не может, т.к. договор купли-продажи недвижимости
вступит в силу только после его нотариального удостоверения и
государственной регистрации, а значит никаких обязательств по
несуществующему договору быть не может. Но какого же было мое удивление,
когда я узнал, что многоуважаемый Соломон Олимпиадович Иоффе
придерживался прямо противоположного мнения по данному вопросу: "…уплата
задатка служит доказательством самого факта заключения договора, и,
если она оформлена письменно, нельзя оспаривать этот факт, хотя бы
договор не был облечен в требуемую законом письменную форму…". После
такого я уже начал сомневаться в правильности своей позиции по договору
задатка. И вот как раз в момент моих позиционных колебаний мне попалось
дело, в центре событий которого оказался именно такой договор задатка.
Некий гражданин заключил договор задатка
с Обществом с ограниченной ответственностью "Минус" (назовем его так), в
котором было указано, что не позднее такого-то числа такого-то месяца
2009 года ООО "Минус" и этот самый гражданин заключат и удостоверят
нотариально договор купли-продажи помещения общей площадью 78,4 кв.м,
которое находится по определенному адресу. Цена помещения составляет 100
000 (сто тысяч) долларов США в гривневом эквиваленте. В качестве
задатка гражданин передал ООО "Минус" сумму 77 300 гривень, что на день
заключения договора задатка эквивалентно 10 000 долларов США.
Когда настал день для заключения
договора купли-продажи означенного помещения, ООО "Минус" отказалось от
его заключения и вернуло полученные в качестве задатка 77 300 гривень.
Но гражданин оказался обидчивым и достаточно настойчивым, поэтому он
захотел, чтобы ООО "Минус" заплатило ему еще 77 300 гривень, так как
сделка не состоялась по их вине. И представлять интересы гражданина
выпало мне.
Итак, иск подан. В иске указано
было, что согласно абзацу второму ч.1 ст.571 Гражданского кодекса
Украины, если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он
обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере
задатка или его стоимости. На судебное заседание представитель ООО
"Минус" не явился, а на следующем заседании из предоставленного в суд
заявления я узнал, что в суд подан иск о признании того самого договора
задатка недействительным.
Компания отказалось от заключения
договора купли-продажи помещения и вернула полученные в качестве задатка
деньги. Но гражданин оказался настойчивым и захотел, чтобы компания
заплатила ему еще столько же, в качестве компенсации
В судебном заседании, уже по иску
ООО "Минус", его интересы представляла одна из адвокатских контор. В
исковом заявлении значилось, что оспариваемый договор задатка является,
на самом деле, по своей правовой природе не чем иным, как
предварительным договором купли-продажи недвижимости. А согласно абзацу 4
ч.1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
для основного договора не установлена, - в письменной форме.
Согласно ст.657 Гражданского кодекса
Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в
письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и
государственной регистрации. Таким образом, по мнению истца,
предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть в
обязательном порядке нотариально удостоверен, а в случае, если он не
удостоверен нотариально то, согласно ч.1 ст. 220 Гражданского кодекса
Украины, он (договор) есть никчемным, со всеми вытекающими отсюда
последствиями.
Покопавшись в судебной практике, я
обнаружил, что большинство подобных дел решаются не в мою пользу. Но
работа есть работа; ну не признавать же иск, в самом деле!
Свою позицию я решил построить на
следующем: оспариваемый истцом договор на самом деле является именно
договором задатка, который есть ничем иным, как одним из видов
обеспечения существующего обязательства. И, помимо обеспечительной
функции, является еще и юридическим фактом, подтверждающим наличие
обязательств между сторонами. Вспомнил я также и многоуважаемого
Соломона Олимпиадовича Иоффе. Ну а насчет формы договора, так согласно
ч.1 ст. 547 Гражданского кодекса Украины сделка об обеспечении
исполнения обязательств совершается в письменной форме. Также сослался
на ст.205 Гражданского кодекса Украины, в которой говорится, что
существует всего две формы сделки - письменная и устная, а потому, в
любом случае, нами соблюдены были требования ст.657 Гражданского кодекса
Украины.
Порывшись в судебной практике, за
что отдельное спасибо системе ЛІГА:ЗАКОН, я "откопал" извлечение из
определения Верховного Суда Украины от 09.08.2008 г., в котором некую
расписку не признали договором задатка (как всегда!), но имелся такой
абзац: "…имеющуюся в материалах дела расписку Ответчика о получении им
задатка нельзя считать договором, которым бы утверждались намерения и
взаимные обязательства сторон о заключении договора купли-продажи
земельного участка…". Учитывая тот факт, что в нашем договоре задатка
четко прослеживались и намерения о заключении договора купли-продажи
помещения, и были установлены взаимные обязательства сторон и
согласованы все существенные условия договора купли-продажи
недвижимости, то сослался и на это определение Верховного Суда Украины, в
подтверждение своей позиции. Судья, кстати, очень заинтересовался
подобным мнением ВСУ и попросил ему его предоставить, что я
незамедлительно и исполнил.
Основной спор между мной и
представителем ООО "Минус", которого, надо сказать, очень внимательно
слушал судья, шел по вопросу формы сделок в действующем законодательстве
Украины. Представитель ООО "Минус" настаивал на том, что нотариальная
форма сделки - это особая форма, которая логически предполагается из
положений Гражданского кодекса Украины. Я же твердо стоял на том, что
формы только две: устная и письменная, а нотариальное удостоверение и
государственная регистрация - это уже юридически значимые действия.
Уж не знаю, что повлияло на судью:
мое красноречие или авторитет С.О. Иоффе, но суд принял нашу позицию и
отказал в удовлетворении иска полностью.
ООО "Минус" решение суда не
оспаривало, что меня лично очень удивило, а посему положительное
решение, уже по нашему иску, было делом времени.
Таким образом, суд не только признал
возможность заключения договора задатка при купле-продаже недвижимости,
но и прямо указал на то, что: "…законодательством не предусмотрено
обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация
предварительного Договора купли-продажи недвижимости!..".
Комментариев нет:
Отправить комментарий