Из-за дороговизны квартир и плохо
развитого банковского кредитования городское жилье сейчас мало кому по
карману. Решить проблему крыши над головой может договор пожизненного
содержания. Он заключается с пенсионером, готовым отдать вам квартиру
после смерти при условии, что до этой самой смерти вы будете его
материально обеспечивать. Как подписать договор правильно и
избежать мошенничества со стороны пенсионеров.
ОЦЕНИВАЕМ ВЫГОДУ
Прежде чем подписывать договор
пожизненного содержания, подумайте, насколько выгодны для вас его
условия. Во-первых, узнайте у риелторов рыночную стоимость предлагаемой
квартиры, ее расположение и нынешнее состояние. Во-вторых, сразу
уточните, какой первоначальный платеж от вас требуется и какую сумму
придется выплачивать ежемесячно. В-третьих, поинтересуйтесь возрастом и
состоянием здоровья пенсионера. Прикинув, сколько он еще может прожить,
посчитайте, во сколько вам обойдется эта квартира — возможно, овчинка не
стоит выделки. По словам людей, заключавших подобные договоры с
пенсионерами, они соглашались на сделку, если видели, что в целом
квартира обойдется им в 30—40% от рыночной стоимости. Хотя у вас могут
быть свои предпочтения. К сожалению, крепость здоровья старика можно
оценить только «на глаз» — вы не имеете права потребовать у него пройти
медосмотр.
А вот пригласить психиатра для
осмотра можно и даже нужно. Он должен подтвердить, что пенсионер
дееспособен, и выдать соответствующую справку.
ОФОРМЛЯЕМ ДОКУМЕНТЫ
У договора пожизненного содержания
есть несколько обязательных условий, определенных в ст. 744—758
Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Во-первых, там должно быть
закреплено право хозяина квартиры жить в ней до смерти. Во-вторых,
указана стоимость квартиры согласно договоренности. В-третьих, прописана
сумма вашего первого платежа и размер ежемесячной помощи хозяину
квартиры до самой его смерти в денежном выражении. Обычно там также
указывается, что ежемесячная сумма должна ежегодно расти на размер
официальной инфляции в стране. В-четвертых, в договоре нужно указать,
что квартира не находится в залоге. И, наконец, прописать, что случайная
утрата квартиры (пожар, разрушение и т. п.) не освобождает вас от
необходимости выплачивать старику ежемесячное содержание.
Но в договоре могут присутствовать и
другие пункты. Например, еженедельная уборка квартиры, оплата
санаторно-курортного отдыха и др. Советуем вам не убирать квартиру
самому, а воспользоваться услугами клининговой фирмы — тогда у вас на
руках будут квитанции, подтверждающие оказание услуги.
К слову, такой договор всегда
заключается в письменной форме. Его должен заверить нотариус и
зарегистрировать БТИ. Иначе его признают недействительным. При этом за
нотариальное удостоверение нужно заплатить госпошлину — 1% от стоимости
квартиры. Услуги БТИ тоже платные.
ЗАЩИЩАЕМСЯ ОТ АФЕРИСТОВ
Пенсионер, подписавший договор,
всегда может изменить свое решение и потребовать его расторжения. Один
из таких случаев недавно произошел в Киеве. В один из центров по
социальной защите пенсионеров обратилась 86-летняя пенсионерка. Она
попросила найти ей инвестора для заключения договора пожизненного
содержания. «Все это время она очень часто общалась с работниками
центра. — Есть
записи всех ее телефонных звонков. Ей направляли сиделок и приносили
необходимые продукты». В результате инвестора женщине нашли. Она
подписала с ним договор, где была указана первая сумма проплаты в
размере 40 тыс. грн и ежемесячное содержание — 800 грн. Но через
некоторое время бабушка неожиданно написала жалобу в КГГА и заявление в
прокуратуру. Она утверждала, что ее обманули и отняли квартиру
мошенническим образом.
«Судья разжалобилась и стала на
сторону бабушки. По решению суда
договор признали недействительным. Хотя его заверяла государственный
нотариус, которая тоже присутствовала на суде. Нотариус подтвердила, что
бабушка была в полном сознании и трезвой памяти, и ее договор
устраивал. На мой взгляд, давление на суд оказали телесюжеты об этой
истории, которые транслировали несколько каналов, а также преклонный
возраст бабушки. В результате она получила право не возвращать
полученные ею деньги».
Обезопасить себя от таких судебных
решений можно несколькими способами. Во-первых, нужно собирать все
возможные доказательства того, что вы выполняли условия договора.
Возьмите расписку о получении первой суммы, а потом выплачивайте
ежемесячные платежи через банк, сохраняя квитанции. Во-вторых, процесс
подписания договора лучше снимать на камеру. В-третьих, обязательно
оформите договор в БТИ и Собесе (государственной социальной службе
района). Ведь после того как пенсионер подписывает договор пожизненного
содержания, Собес должен снять его с учета.
НЕЗДРАВАЯ ПАМЯТЬ
Согласно ст. 746 ГКУ, передавать
свою квартиру другому человеку по договору пожизненного содержания может
любой гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния
здоровья. Однако не забывайте, что здесь имеется в виду только
физическое здоровье. К примеру, в судебной практике был случай, когда
после смерти хозяина квартиры его родственник смог отсудить себе
квартиру, а инвестор ничего не получил. В этом случае родственник принес
в суд справки из психоневродиспансера о том, что бабушка, подписавшая
договор пожизненного содержания, неоднократно проходила там лечение. И,
подписывая договор, она вполне могла быть не в своем уме. Совет тут
может быть только один: обязательно пригласите психиатра для оценки
здоровья старика перед подписанием с ним договора.
ДВА ЖИЛЬЦА
Потерять квартиру, которую вы должны
унаследовать, можете и в том случае, если будете ухаживать за двумя
владельцами жилья, а договор подпишете только с одним из них. К примеру,
это могут быть престарелые супруги. Ведь человек, завещавший вам свою
долю в квартире, может умереть, а его супруг — расторгнуть подписанный
договор. Чтобы избежать проблем, можно подписать договор с обоими
собственниками квартиры. Или, если вы заключаете договор только с одним
из них, заранее выделите его долю в общем имуществе в натуре. Впрочем,
во втором случае у вас все равно могут возникнуть проблемы с выкупом
оставшейся части квартиры у ее владельцев.
РАННЯЯ СМЕРТЬ
Возможны и случаи, когда человек,
который заботится о пенсионере (инвестор), умирает раньше хозяина
квартиры. В этом случае право получить квартиру переходит к наследникам
инвестора. Единственный способ забрать у них квартиру в таком случае —
доказать, что они перестали исполнять условия договора. Если это
произошло, их можно лишить права на жилье. Причем расходы умершего
инвестора на содержание пенсионера не подлежат возврату, то есть
оказываются потраченными впустую.
