Немецкий рынок недвижимости – один из наиболее развитых и стабильных в Евросоюзе. Инвестиции в него гарантируют стабильное получение высоких доходов как от сдачи в аренду, так и от постоянного подорожания объектов.
Как выбрать апартаменты?
В Германии для иностранцев, нет никаких ограничений на покупку недвижимости. Любую недвижимость можно приобрести как на юридическое, так и на физическое лицо. Для этого необходимо только наличие денежных средств и загранпаспорта, или документов на юр.лицо.
В первую очередь нужно определиться с целью покупки:
- для курортного проживания
- постоянного проживания
- покупка с последующей сдачей в аренду
- для ведения бизнеса
От этого зависит регион покупки и расчеты по будущему использованию объекта недвижимости.
Покупка для постоянного проживания:
"Обычно, потенциальный покупатель уже знает, где он будет работать или вести деятельность, свои возможности и выбирает недвижимость исходя из этого".
Для отдыха:
Германия живописная страна. Есть множество курортных районов с минеральными и термальными водами. "Так называемые климатические курорты - это горные районы, лесные массивы, берега озер и т.д. Горнолыжные курорты для профессионалов в Баварских Альпах - высота до 3000м, и для любителей поспокойнее в национальном парке "Баварский лес", на востоке Германии, на границе с Чехией - высота до 1400 м и другие. И конечно побережье Северного и Балтийского морей для любителей морского воздуха. Поэтому для курортного проживания можно выбрать на любой вкус апартаменты или дома".
Очень активно предлагаются в продажу апартаменты в гостиничных комплексах с бассейнами, бюветами, тренажерными залами. Управление такой недвижимостью, как правило, ведет администрация гостиницы и в отсутствии хозяев апартаменты могут сдаваться в аренду, и если это и не принесет ощутимого дохода, то компенсирует очень не дешевые расходы на содержание недвижимости.
Покупка с последующей сдачей в аренду:
Покупка с целью получения дохода от аренды очень развита в Германии, как среди самих немцев, так и иностранцев. Обычно нужно выбирать промышленно развитые районы, города с населением от 100 тыс. жителей, университетские городки, транспортные узлы и т.д.
"Германия страна арендаторов. Арендные отношения превосходно отрегулированы на законодательном уровне, понятны и прозрачны. В Германии широко представлена продажа бизнес-недвижимости - от маленьких уютных магазинчиков и кафе на первых, цокольных или подвальных этажах жилых домов до огромных торговых, промышленных, офисных или складских комплексов. Также много предложений в гостинично-оздоровительном секторе по всей территории страны".
Стоимость жилья:
На первый взгляд стоимость жилья в Германии может показаться довольно доступной. Можно найти варианты от 15 тыс. евро за квартиру/апартаменты 25-30 кв.м. Максимальная стоимость - до нескольких десятков миллионов.
Особенности планировки и расчета площади:
Нужно быть готовым, что в бюджетном варианте, непривычно маленькая площадь помещений. "Кухня 3-4 кв. м, комнаты от 9 кв. м, небольшие санузлы. Двухкомнатные квартиры 38-40 кв. м считаются нормальными. В большинстве домов к каждой квартире предусмотрены хозяйственные помещения в подвалах и цоколях. Во многих домах предусмотрены общие прачечные комнаты для жильцов дома. В домах застройки 18-20-го века типичны небольшие окна. Практически все подчердачные помещения используются под жилье".
В элитном секторе, как и у нас, нет преград для фантазий. Могут быть квартиры до 500 кв. м, зимние сады, бассейны на крыше, сауны, жилые комплексы закрытого типа и т.д.
Иногда встречаются предложения исторических вилл и даже замков с большими площадями и земельными участками. Как правило, эти объекты охраняются государством и имеют ряд ограничений по использованию, реконструкции и т. д.
Квартиры пустуют:
Всего в Германии эксперты по переписи населения (2013 г.) насчитали 41,3 млн. квартир, при этом 1,8 млн. квартир стоят пустыми: в Саксонии пустует 10% от общего количества жилья, в Гамбурге – всего лишь 1,6%.
Федеральное бюро статистики заинтересовалось также вопросом оснащения немецких квартир и выяснило, что в одной из самых экономически сильных стран Европы 329.853 квартир не оснащены элементарными удобствами и не имеют ванной и туалета. В Саксонии это 1,9% от общего числа домов и квартир, а в Мюнхене, где по улицам разъезжают роскошные БМВ, кто-то не имеет дома ванной и туалета: 11.902 квартир не оснащены удобствами.
Процедура покупки:
"При оформлении документов на покупку недвижимости, как правило, не требуется согласие супруги или супруга. Исключение из этого правила составляет буквально несколько регионов, где такое разрешение требует поземельный суд, который отвечает за перерегистрацию прав собственности по той или иной сделке".
Покупку можно оформить на двух и более лиц в равных долях, при этом родственные связи никто проверять не будет.
Вся недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге. В данном реестре можно проследить всю историю объекта недвижимости и получить максимально полную информацию о нынешнем и предыдущих владельцах. Также о наличии подвала, гаража, земельного участка который закреплен за данным объектом. В реестр собственников также включается информация об обременениях и задолженностях со стороны владельца.
Государство четко следит за всеми сделками по купле-продаже недвижимости, поэтому сделку по купле-продаже объекта недвижимости возможно провести исключительно у государственного нотариуса. По мнению германских властей, такая четко регламентируема процедура позволяет покупателю быть уверенным в том, что приобретается "чистая" недвижимость, которая не обрамлена разного рода задолженностями и отсутствуют претензии со стороны третьих лиц.
Процедура покупки-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:
- Резервирование выбранного объекта недвижимости.
- Подготовка проекта договора купли-продажи.
- Подписание договора купли-продажи.
- Открытие трастового счета и выполнение предпосылок к оплате покупной цены.
- Переход прав собственности.
- Окончательная регистрация прав собственности.
После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя.
Сразу после резервирования объекта государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости. После согласования условий договора назначается дата нотариального подписания договора.
Оплата:
Следует учесть ,что в Германии расчет за покупку недвижимости производится исключительно в безналичной форме. Такая оплата возможна в двух вариантах:
-- Через трастовый счет нотариуса:
Такой вид оплаты предпочтителен для иностранных покупателей). В таком случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет, посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус. После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.);
-- Напрямую на счет продавца:
-- Напрямую на счет продавца:
Переход права собственности происходит либо с первого числа месяца, следующего месяца, следующего за полной оплатой на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня.
После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге.
"После регистрации прав собственности в электронном кадастре владелец имеет право запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги, которая является основным документом, подтверждающим право собственности и которая подтверждает завершение всех процедур по купле-продаже недвижимости. Последующая продажа недвижимости невозможна без этого документа".
Что нужно знать иностранцу при покупке недвижимости в Германии?
1. Осознать, что покупка недвижимости происходит в другой стране со своими законами, правилами, менталитетом.
2. Понимать, что покупка недвижимости в Германии не дает права на получение ВНЖ, ПМЖ или гражданства. Но существенно облегчает их получение.
При поиске объектов рекомендую уточнять все нюансы:
Стоимость:
Коммунальные платежи
В один и тот-же дом энергоносители могут поставлять разные компании с разными тарифами, причем поставщики обязаны указать путь происхождения энергии - атомная, газовая, ветровая, солнечная и т.д.
Эксплуатационные расходы
- Выплаты в домовую кассу
Как правило, это сбор на будущие ремонтные работы. Чем старше дом, тем выше плата или дом имеет историческую ценность. Очень часто забывают указать эти платежи в объявлениях.
Полная сумма всех дополнительных затрат при покупке: нотариат, сборы, налоги, оплата работы агента, юриста.
- Особенности месторасположения
В Германии, как и во многих странах, есть районы с компактным проживанием определенных этнических групп. Правила и особенности проживания в таких районах часто существенно отличаются от средних по стране.
- Особенности устава дома
Могут быть такие особенности как: без права содержать животных, и даже без наличия детей, обязательная высадка цветов и многое другое.
- Налогообложение
- Обременения на недвижимость
Долги, кредиты, претензии третьих лиц, условия договоров аренды, если объект сдан в аренду. Договора заключают надолго, от 3 лет. Права арендаторов защищены Законами и досрочное расторжение или изменение условий договора, как правило, невозможно или сделать это будет сложно.
