Право власності на спільне майно: вивчаємо та реалізуємо

                                          Ознаки спільної власності

  Згідно із ч. 1 ст. 5 Закону № 417-VIII, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Це означає, що правовий режим такого майна встановлено відповідними положеннями ЦК України щодо здійснення спільної сумісної власності, з урахуванням спеціальних норм Закону № 417-VIII.

  Так, відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦК України).

  Для спільної сумісної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку характерні такі особливості:

- власники квартир (нежитлових приміщень) у будинку не мають конкретно визначеної частки в праві власності на спільне майно.

Якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, уключаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності (ч. 3 ст. 4 Закону № 417-VIII);

- це майно не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.

Таким чином, на відміну від загального порядку здійснення спільної сумісної власності, коли виділ у натурі частки одного зі співвласників можливий, у випадку з багатоквартирним будинком маємо виняток. Це положення дуже доречне, оскільки воно покликане унеможливити будь-які спроби присвоєння спільного майна, яке апріорі повинно лишатись у спільній власності мешканців, окремими зацікавленими особами;

- кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки зі спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї.

Це випливає із самої суті спільного майна, зокрема — його призначення обслуговувати потреби всіх співвласників протягом усього часу існування будинку. Логічно, що для забезпечення такої можливості законодавцю необхідно було закріпити неможливість виділення окремих елементів спільного майна в натурі й подальшого відчуження, а отже — вибуття зі складу загального майна.

Як управляти?

  Право власності на спільне майно може бути реалізовано співвласниками в установленому законодавством порядку. Нагадаємо: наразі співвласники мають право обирати з-поміж трьох механізмів управління будинком:

- дійснення самостійного управління шляхом прийняття всіх рішень на загальних зборах;

- створення ОСББ;

- передання всіх або частини функцій з управління відповідному суб’єкту господарювання — управителю.

Зважаючи на це, можливі такі механізми управління спільним майном:

якщо в будинку створено ОСББ, останнє може визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання (ч. 1 ст. 16 Закону № 2866-III);

у разі здійснення управління будинком управителем (суб’єктом господарювання — юридичною чи фізичною особою) порядок управління спільним майном визначається на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ст. 11 Закону № 417-VIII);

у випадку здійснення безпосереднього управління будинком співвласниками повноваження щодо розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміни та скасування обмежень щодо користування спільним майном мають відповідні збори співвласників (ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII).

Спільні права є. А обов’язки?

  Як ми вже з’ясували, усі власники квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку є співвласниками загального блага — спільного майна. Але, окрім прав, усі співвласники мають іще й обов’язки, пов’язані з такими правами. Які саме?

  По-перше, незалежно від обраної форми управління спільним майном, усі співвласники мають права й обов’язки, установлені законом (див. далі таблицю 1).

  По-друге, у разі створення ОСББ співвласники отримують додаткові права й обов’язки (див. далі таблицю 2).

Таблиця 1. Права й обов’язки співвласників багатоквартирного будинку

Зауважимо: Законом № 417-VIII помітно розширено перелік прав співвласників багатоквартирного будинку. Насамперед — із прийняттям зазначеного Закону було скасовано саме поняття членства в ОСББ як таке, натомість установлено, що в разі створення останнього управління будинком здійснюється всіма співвласниками. До прав співвласників додано можливість одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання й експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, одержані від його використання.

  Нововведенням згаданого вище Закону є й те, що співвласників наділено правом безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири й нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку та площу таких квартир і приміщень у порядку й межах, визначених законом. На практиці дізнатися про власників інших квартир у будинку можна на офіційному веб-сайті: https://kap.minjust.gov.ua, що адмініструється Міністерством юстиції України, попередньо зареєструвавшись. Однак це можливо лише в разі, якщо відомості про квартиру були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з відповідних реєстрів, які велися бюро технічної інвентаризації. Реалізація ж наведеного права в іншому випадку викликатиме неабиякі труднощі через відсутність чіткого механізму. Співвласників також наділено правом на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника.

  Стосовно обов’язків співвласників — наразі вони також викладені законодавчо більш розгорнуто, аніж раніше. До того ж на кожного співвласника покладено нове зобов’язання — забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом. Таким підходом законодавець показує, що спільне майно не лише породжує права на нього, а й покладає на його власників тягар утримання майна у вигляді низки досить конкретних обов’язків.

Таблиця 2. Права й обов’язки співвласників у разі створення ОСББ

Як бачимо, права й обов’язки співвласників досить детально викладено на законодавчому рівні. Їхній перелік може бути розширено в статуті ОСББ, відповідних документах, затверджених рішеннями загальних зборів співвласників. У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває всіх обов’язків попереднього власника як співвласника (ч. 3 ст. 7 Закону № 417-VIII).

   Тінь відповідальності

Питання відповідальності співвласників багатоквартирних будинків також є актуальним і для більшості співвласників такого будинку невідомим.

  У ст. 13 Конституції України вказано: власність зобов’язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству. Ця теза Основного Закону підкреслює, що власник не тільки має права щодо своєї власності, але й несе відповідальність за неї — у нашому випадку — не лише за свою квартиру, а й за спільне майно.

  Загальні засади відповідальності співвласників установлюються в ст. 8 Закону № 417-VIII. Закон розділяє відповідальність на дві групи:

1) яка виникає внаслідок невиконання чи неналежного виконання своїх обов’язків співвласниками

та

2) яка виникає в результаті дій уповноваженої особи (осіб) та/або управителя, учинених із перевищенням наданих їм повноважень.

  У першому випадку (і це є новацією Закону № 417-VIII) відповідальність за шкоду несуть усі співвласники разом, причому відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки співвласника.

  Частка співвласника — частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII). Це формулювання дозволяє дійти таких висновків:

1) термін «пропорційно до частки» означає, що відповідальність співвласника є чітко обмеженою. Тобто ситуація, за якою замість одного недобросовісного співвласника нестимуть відповідальність інші співвласники, виключена — кожен відповідає самостійно;

2) прив’язка до «частки співвласника» означає, що той співвласник, у кого площа квартири та/або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку більша, нестиме відповідальність за спільними зобов’язаннями в більшому розмірі.

  У Законі № 417-VIII зазначено: цей принцип застосовується, зокрема, у випадках укладання договору, який є обов’язковим для всіх співвласників. Обсяг зобов’язань і відповідальності кожного співвласника, який не належним чином виконав відповідні обов’язки за таким договором, визначається пропорційно до його частки співвласника.

  Стосовно другої групи відповідальності, яка може виникати внаслідок дій уповноваженої особи (осіб) та/або управителя, учинених із перевищенням наданих їм повноважень, Закон № 417-VIII прямо закріплює, що співвласники за такими зобов’язаннями відповідальності не несуть.

  Щодо багатоквартирних будинків, у яких створено ОСББ, положення про відповідальність установлюється положеннями Закону № 2866-III. Так, аналогічно будинкам без ОСББ, відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки співвласника.

  Однак закон про ОСББ розглядає питання відповідальності дещо ширше. Так, відповідно до ст. 29 Закону № 2866-III, співвласники багатоквартирного будинку за порушення законодавства про об’єднання несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність згідно із законом.

  Вище ми вже розглянули принципи цивільно-правової відповідальності співвласників за спільне майно. Тепер звернімо увагу на питання індивідуальної відповідальності (цивільної, кримінальної й адміністративної) співвласника за власні дії.

  Відповідно до загального правила, передбаченого ст. 1166 Цивільного кодексу України, майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної чи юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

  Як приклад застосування ст. 1166 ЦК України можна навести поширений випадок, коли особа, забувши виключити крани у своїй квартирі, затопила сусідів. У цьому разі вся шкода (вартість проведення ремонту, вартість пошкоджених речей) підлягає відшкодуванню винною особою. Вина власника буде й у тому випадку, коли затоплення відбулося в результаті неналежного технічного стану внутрішньо-квартирної мережі водопостачання.

  Особа, яка постраждала внаслідок винних дій порушника, має також право на відшкодування моральної шкоди (ст. 1167 ЦК України). Розмір такої шкоди підлягає обґрунтуванню та доказуванню в суді.

  Водночас, відповідно до ч. 2 ст. 1166 ЦК України, особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини. Наприклад, це той самий випадок, пов’язаний із затопленням, але яке сталося не з вини власника квартири.

  Специфікою, притаманною для ОСББ, є те, що цивільна відповідальність може виникати безпосередньо на підставі статуту об’єднання. Це положення прямо передбачено в ст. 29 Закону № 2866-III. У ст. 7 цього Закону зазначено: у статуті має бути визначено відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів.

  Власники квартир у багатоквартирних будинках можуть бути притягнені до відповідальності за порушення правил користування жилими приміщеннями. Безпосередньо правила користування жилими приміщеннями, за порушення яких передбачена відповідальність, затверджені постановою КМУ від 08.10.1992 р. № 572. Правилами, серед іншого, заборонено:

- використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру;

- зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини та предмети;

- голосно співати й кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму фз двадцять другої до восьмої години;

- проводити в робочі дні із двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні — цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом.

!!! Власник, наймач (орендар) приміщення, у якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов’язаний повідомити мешканців прилеглих квартир, житлових приміщень про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир, житлових приміщень ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм.

- утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема — птицю та бджіл.

  Порушення вказаних вище правил має наслідком притягнення винної особи до адміністративної відповідальності згідно зі ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі — КУпАП). Нею встановлено відповідальність за порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під’їздів, прибудинкових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень й інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їхнього обладнання й об’єктів благоустрою.

  Перелічені правопорушення тягнуть за собою попередження чи накладення штрафу на громадян від 1 до 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 17 до 51 грн) і попередження чи накладення штрафу на посадових осіб — від 3 до 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 51 грн до 119 грн).

  Найменш поширеними випадками є застосування кримінальної відповідальності. Питання кримінальної відповідальності регламентуються статтями Кримінального кодексу України та стосуються персонально фізичних осіб. Тому на цьому виду відповідальності не зупинятимемося.

  До відповідальності може бути притягнено не тільки співвласника, але й саме ОСББ чи управителя у випадку порушення ними положень статуту ОСББ або згідно з договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Правові наслідки таких порушень, як правило, регламентуються в Статуті й договорі, за відсутності в цих документах спеціальних положень застосовуватимуться загальні норми цивільного та житлового законодавства.

   Підсумуємо

Наразі вітчизняне законодавство, яке регулює відносини співвласників щодо користування та розпорядження спільним майном, є доволі якісним.

  Водночас слід визнати, що без усвідомлення співвласниками своїх прав й обов’язків щодо утримання власного майна останнє не може бути ефективним. Тому не менш важливим, аніж законодавче закріплення особливостей здійснення права власності в багатоквартирному будинку, є зайняття співвласниками активної позиції повноправного господаря, а не спостерігача, який чекає на покращення його майна й іншу допомогу з боку інших осіб.

Как снизить коммунальные расходы в доме или квартире

Энергетические ресурсы нашей планеты начинают постепенно истощаться, их цена все более возрастает, а суммы счетов за коммунальные услуги вызывают сначала удивление, а потом нервное расстройство. И конца этому процессу не ожидается – в дальнейшем эти тенденции будут только ускоряться. Поэтому уже сейчас нужно принять все доступные меры, которые помогут улучшить энергоэффективность вашего жилища. В нашей новой инфографике вы найдете простые, но рабочие способы снизить затраты энергии в вашем доме и уменьшить, тем самым, затраты на ее оплату.

Как БЫСТРО продать (или сдать в аренду) вашу недвижимость

Итак, вы сделали все возможное, чтобы подготовить свою недвижимость к продаже или сдаче в аренду. Вы обновили, перестроили, улучшили все, что было возможно, и в итоге вам удалось создать дом идеальный – на ваш взгляд - для перспективных покупателей или арендаторов. Но, прежде чем выставить его на рынок и установить у парадного входа знак «открыто для показов», необходим финальный штрих, чтобы гарантировать, что все ваши усилия принесут желаемый результат.

Предпродажная подготовка – это искусство преподносить свою недвижимость в самом привлекательном и позитивном свете. Если все сделать правильно, безликая недвижимость превратится в милый дом, и у покупателей возникнет чувство, что они в этом доме живут. Хотя расположение и количество спален привлекает покупателей, решающим фактором является то, насколько сможет недвижимость завладеть их воображением и повлиять на решение подписать контракт. 

10 секретов эффективных мер предпродажной подготовки, которые помогут БЫСТРО продать (или сдать в аренду) вашу недвижимость!

Простота – секрет успеха

Чтобы завладеть вниманием подавляющего числа покупателей, лучше отдать предпочтение нейтральному и сдержанному декору. Светлая мебель кремового цвета, скатерти, шторы и покрывала на кроватях всегда производят положительный эффект, хотя можно также разбудить воображение покупателя, используя в разных комнатах определенные цвета.

Ванные комнаты, например, выглядят очень мило, если выполнены в цветах, ассоциирующихся с отдыхом у моря: нежно-голубом, зеленом и сиреневом (только представьте аккуратно сложенные полотенца нежно-голубого цвета, рядом с таким же голубым жидким мылом и синим стаканом для зубных щеток, и все эти предметы гармонируют друг с другом по цвету).

Много света – еще один секрет

Хорошо освещенные комнаты кажутся больше, свежее и гостеприимнее, поэтому пусть будет как можно больше света. Одерните шторы и поднимите жалюзи, чтобы показать, сколько естественного света проникает в каждую комнату, а также используйте лампы, чтобы осветить каждый темный уголок.

Уют и комфорт

Помните о том, что потенциальные покупатели и квартиросъемщики должны чувствовать себя комфортно во время посещения и осмотра вашей недвижимости. Если показ происходит в летнее время года, позаботьтесь о том, чтобы в комнатах было прохладно. Если зима – натопите, как следует, и обязательно воспользуйтесь возможностью продемонстрировать уютный горящий камин. Если покупатели будут чувствовать себя комфортно, вероятность того, что они задержатся в вашем доме, чтобы осмотреть все его преимущества, возрастет в значительной степени.

Постарайтесь, чтобы дом выглядел обжитым

Пустые комнаты не выглядят более просторными; на самом деле они кажутся меньше, потому что покупателям придется потрудиться, пытаясь представить, сколько мебели может разместиться в комнатах. Они также выглядят несколько мрачноватыми и непривлекательными. А вот если расставить несколько основных предметов обстановки и некоторые аксессуары, покупатели смогут почувствовать домашнюю обстановку и представить себя живущими в этих комнатах.

Вам не нужно полностью обставлять каждую комнату; достаточно создать гостеприимную обстановку. В гостиной поставьте диван, кофейный столик и несколько стульев, а также разместите аксессуары, которые бы с ними сочетались, – например, ковер (особенно если ваши полы из твердого дерева) и веселенькие занавески. В спальне необходимую атмосферу помогут создать кровать, тумбочка и шкаф.

Дополнительные штрихи в виде свежих фруктов на кухне и ароматических свечей в ванной помогут завершить картину домашнего уюта. Избегайте дешевой бутафории вроде искусственных продуктов и цветов; обычно это отпугивает покупателей.

Подчеркните назначение каждой комнаты

Комнаты, которые вами не использовались и выполняли роль «склада», вряд ли понравятся кому-то. Если назначение комнаты четко не определено, определите его сами, основываясь на нуждах потенциальных покупателей.

Запасная комната может превратиться в офис, дополнительную спальню, мастерскую или игровую комнату, в зависимости от того, как вы ее представите. Не принуждайте покупателей самих искать способы обустроить дополнительное пространство; помогите им создать нужную для них картину.

Если в вашем доме есть укромные уголки или нежилые помещения, можно подготовить их так, чтобы они превратились в дополнительные бонусы. Например, неиспользуемый закоулок в холле можно превратить в зону для комфортного отдыха в кресле с книгой.

Изучите свой рынок

Подумайте об (особых) нуждах своих покупателей. Если ваша недвижимость находится в пригороде средней отдаленности, где покупателями обычно являются большие семьи, можно добиться положительного результата, превратив эту небольшую свободную комнатку в детскую спальню. 

Если вам нужно сдать в аренду дом премиум-класса или роскошную квартиру в дорогом районе, будет лучше превратить эту дополнительную крошечную спальню в домашний офис или гардеробную комнату, обставленную полками, зеркалами и шикарной зоной отдыха. 

Подчеркните достоинства

Обратите внимание покупателей на лучшие стороны вашей недвижимости. Правильно покрасив стену, поставив большое растение или разместив аксессуары группами по 3 предмета, можно легко подчеркнуть такие достоинства, как камин, диван, банкетку у окна и встроенные полки.

Постарайтесь, чтобы все было гармонично

Пройдитесь по своему дому, как если бы вы сами были покупателем, чтобы убедиться в том, что ни один предмет не нарушает естественного гармоничного перехода из одной комнаты в другую. Возможно, вам придется переставить предметы обстановки в некоторых местах. «Не плавный» переход из комнаты в комнату произведет плохое впечатление, кроме того, помещения также могут показаться меньше, чем они есть на самом деле.

Создайте иллюзию дополнительного пространства

Если повесить занавески на несколько сантиметров выше оконной рамы и позволить им спадать на пол, потолки будут казаться выше, чем они есть. Объедините небольшую кухню с прилегающей гостиной, используя одну цветовую гамму, что создаст у покупателей ощущение одного неделимого пространства. Помните о размерах мебели в каждой комнате; лучше разместить в ней несколько небольших предметов обстановки, чем один или два больших, так комната будет выглядеть больше.

Обязательно подготовьте внешнюю территорию

Не забывайте привести в порядок и внешнюю территорию. Независимо от того, что вы стараетесь продать - дом на одну семью с большим двором или квартиру с небольшим патио, - тщательно подбирайте растения, мебель и аксессуары, которые помогут покупателям увидеть, как они могут использовать дворик для приятного отдыха.

Плюсы и минусы строительства дома из арболита

Интересный и популярный материал арболит часто используется в строительстве домов в качестве замены кирпичу. Стоит ли использовать данный материал, читайте в данной статье. 

Арболит (древобетон) – очень интересный строительный материал, который смесь цемента либо другого вяжущего материала с органическим наполнителем – опилками или мелкой щепой. Впервые он стал использоваться в 60-х годах прошлого века. Арболит используется наравне с другими строительными материалами (газобетоном, кирпичом и пеноблоками), являясь очень качественным конструкционным и теплоизоляционным материалом. В прошлом веке арболит даже выпускали в форме листов для утепления и звукоизоляции строений.

Арболитовые блоки чаще всего используются в строительстве малоэтажных домов – частных построек, коттеджей, гаражей и т.д. Строительство из арболита имеет ряд достоинств и недостатков.

Плюсы арболита

Теплопроводность и звукоизоляция. Благодаря уникальным показателям прочности, плотности и теплопроводности арболит очень хорошо выполняет теплоизоляционные и звукоизоляционные функции. Кроме того, стена из арболита толщиной всего в 30 см удерживает тепло так же хорошо, как и метровая кирпичная стена, что значительно снижает растраты на отопление. А коэффициент поглощения звуком арболита в два раза превосходит кирпич.

Прочность и вес. Арболит является очень прочным материалом, наравне с пеноблоками. Блоки арболита, обогащенные древесной щепой, выдерживают очень большие нагрузки, не трескаясь и не деформируясь под грузом. При этом вес блоков меньше кирпича почти в три раза, что значительно уменьшает общий вес здания.

Экологичность. Древобетон изготавливается из натуральных и экологически чистых материалов: цементного камня, древесной щепы, воды и хлористого кальция. Именно поэтому древобетон является самым экологичным строительным материалом.

Кроме того, арболит обладает низким классом горючести (трудногорючие материалы Г1), легко обрабатывается механическими инструментами, не гниет, не боится плесени и очень долговечен.

Минусы арболита

Неравномерность. Блоки из древобетона чаще всего обладают некой неточностью размеров и сильной шероховатостью.

Арболит также довольно дорогой материал из-за себестоимости использованной древесной щепы.

Древобетон также нуждается в дополнительной защите от влаги (дождя и снега), гидроизоляции фундамента.

Впрочем, все достоинства данного материала значительно превышают его недостатки. Кроме того, древобетон многие умельцы изготавливают сами.
 

Набрав чинності новий Закон України про управління житловими будинками

Набрав чинності новий Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках». Незважаючи на те, що закон містить у собі серйозні зміни у системі управління житловими будинками, влада не поспішає інформувати населення про нововведення. Що ж чекає на власників квартир багатоповерхових будинків у найближчій перспективі?

  Новий закон руйнує монополію ЖЕКів на надання житлово-комунальних послуг та перекладає повну відповідальність за утримання та управління будинком на його мешканців. Відтепер власники квартир багатоповерхових будинків мають опікуватися не лише своїми оселями, а й сходами, ліфтами, дахом та подвір’ям. Згідно нововведенням, мешканці мають час до 1 липня 2016 року, щоб визначитися з тим, хто здійснюватиме управління їхнім будинком надалі.

  Вирішувати подальшу долю свого будинку, а відповідно — свого комфорту та благоустрою, власники квартир мають на загальних зборах. У такий спосіб мешканці повинні обрати управителя будинком поміж себе, або запросити керуючу фірму, яка надаватиме усі житло-комунальні послуги, відповідатиме за утримання будинку, ремонт, буде підзвітною мешканцям. Вартість таких послуг визначається за домовленістю сторін.

  За новими правилами, щоб збори відбулися, достатня присутність трьох мешканців зі всього будинку. Однак все, про що йтиметься на зборах, ініціатори зібрання мають письмово повідомити інших та шляхом опитування решти мешканців ухвалити остаточні рішення.

  Якщо власники квартир не зможуть дійти згоди до липня наступного року, тоді орган місцевого самоуправління сам призначить будинку керуючу компанію. За неготовність взяти на себе відповідальність прийдеться платити у прямому значені цього слова. Тобто є ймовірність того, що вартість послуг керуючої компанії, яку обере та призначить будинку держава, буде завищеною.

  Які підводні камені містить у собі новий закон, розтлумачила у громадській приймальні Української Гельсінської спілки з прав людини в Миколаєві: "Головна мета нового закону — пробудити у мешканців будинків почуття власника. Почуття власника має накладати почуття відповідальності. Найбільша наша проблема — відсутність контролю. Мешканець будинку не цікавиться, за що він платить, не контролює роботу ЖЕКів. Зараз є можливість взяти відповідальність за благоустрій свого будинку на себе. Якщо жителі висловляться проти самостійного керування будинком або не знайдуть керуючу компанію, це означатиме, що вони не ухвалили рішення щодо способу управління своїм будинком. Тоді з 1 липня 2016 року орган місцевого самоврядування на конкурсній основі обере такому будинку управляючого або керуючу фірму, яка буде грати за своїми правилами та запропонує мешканцям свої тарифи. Як варіант — таким управляючим може стати знову той самий ЖЕК. Така байдужість мешканців може дуже болісно вдарити по їхнім кишеням".

  Що пропонує новий закон? Основні моменти:

- Відтепер, щоб відмовитись від послуг ЖЕКу, не потрібно створювати ОСББ. Мешканці на загальних зборах мають визначитися, яким чином вони здійснюють подальше управління своїм будинком — самостійно або за допомогою керуючої фірми.

- В тариф на управління тепер входить: санітарно-технічне обслуговування будинку, поточний і капітальний ремонт, гонорар управителю. Варто звернути увагу, що з 1 січня 2016 року вводиться в дію норма заборони органів місцевого самоуправління встановлювати тарифи нижче економічно обґрунтованих.

- В законі України «Про ОСББ» з 1 липня вилучена норма щодо першого капремонту в новостворених ОСББ за рахунок попереднього балансоутримувача, як це було раніше. Скасовано будь-які види дотацій з бюджету для надавача послуг на утримання житла та капітальний ремонт.

- Бігати за мешканцем або навпаки за надавачем послуг тепер не потрібно. Договір про надання послуг з управління підписує обраний загальними зборами управляючий та від імені мешканців уповноважена особа (особи). Завірені копії рекомендованим листом направляються всім мешканцям.

- Голосує не рука власника, а квадратні метри, що цій руці належать. Мешканці мають право голосу у відповідності до площі житлових/нежитлових приміщень, які їм належать на правах власності. Тобто власник трикімнатної квартири може впливати більше на прийняття рішення, ніж власник однокімнатної квартири. Якщо під час зборів рішення не набрало достатньої кількості голосів, то у ініціативної групи зборів є ще 2 тижні на письмове опитування мешканців. Рішення приймається за результатами зборів та письмового опитування.

З чого почати? Орієнтовний план дій:

1. Познайомитись з сусідами.

2. Організувати зустріч, щоб визначитися з подальшою долею будинку — призначити власного управителя (у кожному будинку серед мешканців точно знайдеться один бухгалтер та будівельник) або зайнятися пошуками керуючої фірми.

3. Придивитися до найближчого оточення — познайомитись з мешканцями сусідніх будинків, які, можливо, мають досвід створення ОСББ та управління будинком. Можливий варіант — домовитись з управителем сусіднього будинку, щоб той здійснював управління і вашим будинком на перший час.

4. Можливий варіант — об’єднатися з іншими будинками та обрати для себе спільного управителя або управляючу фірму.

5. У разі потреби — звернутися за консультацією юриста до громадських приймалень Української Гельсінської спілки з прав людини.

Как найти владельца квартиры или дома (пошаговая инструкция)

Теперь разберемся, как обнаружить владельца дома или квартиры. К сожалению, не бесплатно, но за разумные деньги — всего 20 гривен с учетом комиссии банка. И, конечно, с нетерпением ждем, когда ГАИ откроет реестр владельцев автомобилей, чтобы написать и об этом тоже. 6-октября Минюст расширил доступ к реестру недвижимости. Если раньше в реестре можно было искать владельцев квартиры по адресу, то теперь можно искать все квартиры гражданина по имени и фамилии владельца или по его налоговому номеру. База все еще не полная, например, многих моих знакомых в базе нет. Но можно попробовать найти тех, кто уже внесен в базу. Для этого нужно:

1. Зарегистрироваться в Кабинете цифровых сервисов Минюста.

Для регистрации нового пользователя, можно перейти по этой ссылке. Сначала вам предложат ознакомиться с правилами работы в системе. После того, как прочтете правила, поставьте "галку" в окошке и нажмите кнопку "регистрация физических лиц и ЧП". Откроется такая страница:

Тут вам обязательно придется указывать имя-фамилию-отчество, вводить идентификационный код или серию и номер паспорта. А также придумать пароль, в котором обязательно есть цифра, большая и маленькая латинские буквы, подтверждать его и подтверждать, что вы не робот.

После этого система выдаст вам логин, предложит авторизоваться, используя ваш новый логин и пароль, который вы придумали. Откроется страница почтового ящика, на который в будущем вам будут приходить все выписки.

2. Перейдите в Кабинет электронных сервисов.

Слева внизу в вашем новом почтовом ящике - ссылка на Кабинет электронных сервисов. Нам нужен сервис "Государственные реестры" (в верхнем левом углу).

В разделе "Государственные реестры" вам нужен реестр прав на недвижимое имущество (обозначен домиком, в левом верхнем углу), пункт "Получение информационной справки".

Тут вас снова попросят авторизоваться.

3. Решите, по каким характеристикам будете искать информацию

Можно искать информацию о собственниках по адресу, по регистрационному номеру объекта недвижимости, по кадастровому номеру земучастка. А с недавних пор - по идентификационным данным физического лица или юридического лица. Опробуем новые возможности реестра.

4. Введите данные для поиска

Сперва я попробовал найти недвижимость Леонида Кучмы, но в базе данных нет этих данных. А вот, например, данные по Александру Завгороднему есть. Завгородний - это руководитель "Укрзализныци". Хотя, возможно, в базе есть данные его тезки.

5. Оплатите услугу

6. Получите информацию

В результате этой нехитрой операции мы узнали, что у некоего Александра Завгороднего есть и земля, и недвижимость. Но, к сожалению, непонятно, тот ли это Завгородний из "Укрзализныци", или его полный тезка, или это данные по нескольким людям. Чтобы не возникало такой путаницы, постарайтесь узнать индивидуальный номер человека, о котором вы хотите узнать побольше.

Точно так вы можете найти владельца квартиры или здания - только тогда нужно будет вводить адрес объекта недвижимости вместо имени и фамилии.

Самое распространенное заблуждение об эксклюзивном договоре с риэлтором. Часть 2

Самое распространённое заблуждение (по мнению автора), которое мешает продаже объекта недвижимости по максимальной рыночной стоимости: если заключить договор с одним риэлтором - он расслабится и будет плохо работать, так как не будет чувствовать конкуренцию со стороны других риэлторов.

На первый взгляд это логично. Давайте разберёмся как на самом деле. Конкуренция между риэлторами за право поскорее предложить покупателю именно ваш объект действительно возможна, но лишь в двух случаях.

Первый: вы обладатель уникального объекта, единственного в своём роде и при этом пользующегося высоким спросом. Это не так?

Тогда проверяемся по второму условию: вы значительно занизили цену на свою недвижимость по сравнению с конкурентами. И это не так?

Ну что же, поздравляю, вы в тренде! Так как владельцев, отвечающих двум вышеперечисленным условиям менее пяти процентов рынка - вы являетесь среднестатистическим владельцем недвижимости и желаете её продать подороже.

Итак ваша недвижимость не самая дефицитная, не слишком дешевая, филантроп - это не про вас, вы не адский везунчик, а все ваши конкуренты -владельцы подобного имущества живы - здоровы. Добро пожаловать на планету Земля!

При не заключенном договоре, т.е. не имея никаких гарантий заработка от продажи именно вашей недвижимости, риэлтор вообще не станет напрягаться, ведь у него нет ни перед вами, ни даже перед своей совестью, совершенно никаких обязательств.

Для тех владельцев, кто всё же угодил в счастливчики и попал в пятипроцентный дешевый дефицит, сообщу: риэлторы действительно возможно будут стремиться без всякого договора с вами давать рекламу о продаже вашей недвижимости.

Но сделают это не потому, что мечтают продать именно вашу квартиру или дом, а с целью перехвата трафика входящих звонков покупателей. То есть конкуренция на самом деле существует большая, но не за право продавать вашу недвижимость, а за возможность с помощью привлекательного объекта -наживки перехватить входящий звонок покупателя, интересующегося ею. Кстати именно эта причина, а именно - желание обладать уникальным предложением по нереально низкой цене, для перехвата трафика звонков, и побуждает недобросовестных (мнение автора) агентов, размещать объявления -болванки , т.е. вымышленные объекты с привлекательными характеристиками.

Однако, поскольку от повышения количества объявлений число покупателей на рынке, увы, не увеличивается, то что на одно, что на несколько объявлений, в совокупности отреагирует одинаковое количество покупателей, но позвонят они тому риэлтору, кто:

- установит в объявлении самую низкую цену на ваш объект;

- или пообещает хороший торг в тексте;

- или так “улучшит” в объявлении характеристики вашего дома или квартиры, что после показа её покупателю у последнего, в лучшем случае, останутся разочарования, в худшем - пара нецензурных выражений и риэлтору и вам до кучи.

Как вам перспектива такой риэлторской “конкуренции”?

Изобилие клонов объявлений с разной ценой, текстом и фотографиями ведёт к неконтролируемому снижению цены на объект, как в силу гонки по перехвату звонков покупателей посредством более низкой цены в объявлении, так и в виду ослабления эффекта уникальности (эксклюзивности) предложения на рынке. Вот откуда, кстати, и вытекает распространенное название договора оказания услуг по продаже недвижимости. И вот почему эксклюзивность является желаемой не только для агента, но и для владельца. Для получения максимально возможной цены продажи недвижимости.

А вот, что действительно имело бы смысл сделать, чтобы риэлторы не расслаблялись, так это устроить тендер между ними за право заниматься продажей вашей недвижимости на самом предварительном этапе, а затем выбрать одного - самого лучшего, на ваш взгляд, специалиста, и уже ему доверить продажу вашей недвижимости. Ведь риэлторы должны конкурировать между собой лишь до заключения договора, а после этого — только сотрудничать.

Единственный, но самый важный вопрос, который остаётся -это как выбрать лучшего риэлтора. Прочтите статью "ХОТИТЕ ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ? ПОЧУВСТВУЙТЕ СЕБЯ КЛИЕНТОМ!". Если лень читать, то хотя бы воспользуйтесь правилом: ориентируйтесь не на обещания риэлтора “сделать вам хорошо”, а на его объяснения почему именно он справится с продажей лучше других.

Послесловие

В целом, уважаемый читатель, любые заблуждения и стереотипы являются следствием недостатка и однобокости получаемой информации. В большинстве случаев кстати полученной от неспециалистов, а также знакомых, которым “не повезло”.

Но ведь заблуждения встречаются во всех сферах жизни, а не только в операциях с недвижимостью. Так что не будем делать из этого трагедию. А просто не спеша и вместе во всём разберёмся. Удачной вам продажи!